申万巴黎基金：购房新政力度与效率超越预期

　　这次购房政策出台的力度和效率有点超越预期，主要力度体现在将居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，同时“改善性住房”模糊了原有的二套房的界定，给地方政府和商业银行很大的操作空间。

　　从这次政府出台政策的背景和时间上来看，出台政策的目的不是为了救房地产行业，毕竟在当前居民收入预期下降的前提下很多城市房产价格没有明显下跌，因此应该主要是为了救经济，根本动力是为了拉动固定资产投资。因为从整个国家宏观GDP来看，三季度的数据是不容乐观的。通过房地产投资拉动房地产，从而拉动固定资产投资主要体现在两个方面：一、刺激开发商提高新开工面积，带动下游钢铁、水泥相关产业的需求；二、刺激开发商购置土地，增加地方财政收入，从而提高地方政府的基础设施投资的资金来源。因为当前开发商销售进度缓慢，资金进展，减少了新开工面积，减少了土地购置。目前地产市场的最大问题是市场预期房价要暴跌，成交量不活跃，需求出了问题。这次救市政策从手段上来说，通过政府态度转向改变消费者预期，直接刺激消费需求，通过加快销售实现开发商资金链条的良性正常周转，从而推动房地产投资的活跃。

　　目前地产相关政策呈渐进、渐强的方式相应出台，政府出台政策的最终是要看市场效果的，政府观测的最重要的指标应该是成交量，而不是价格，政府希望看到活跃的地产市场以及活跃的消费者和开发商，这是房产投资活跃的最终前提。而这次政策也给后续政策的出台留了空间。大致：1、“改善性住房”给了地方政府和商业银行的操作空间；2、货币政策放松，包括降息，开发贷款是否放松；3、地方政府取消二手房的营业税；4、二套房界定等等。

　　从消费者角度看，此次利率优惠力度很大，考虑到前期压制的刚性需求，短期11月短期可能会出现成交量反弹，但随着季节变化，成交量回暖可能要等到明年中期；从开发商角度看，全国性的大开发商应该会顺势而为，进行适当的促销让利，加紧回笼资金，消化手中存量资产，因此不排除短期房价还有一定的下跌空间，但房价最终出现软着陆。

　　从操作上来说，考虑到世界以及宏观经济的不确定性，我们认为整个板块是修正估值反弹带来的阶段性交易机会，行业趋势不会明显发生反转，但随着政策预期的逐渐传导，认为行业将整体跑赢大盘。

    来源：申万巴黎基金公司

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