南方基金看两会:地产股的投资应关注企业管理层以及治理结构

　　南方成份精选经理 应帅

　  南方基金谈“两会”热点行业：地产股的投资应关注企业管理层以及治理结构

　　说到房地产，无论是证券投资者还是普通老百姓，都是非常关心的话题。房地产市场以及证券市场中地产股经过05年到07年高速发展（尽管08年大幅度下降），截止到目前为止，房地产行业占沪深300指数比重已经接近8%，仅次于金融股，可见对证券投资活动影响极大。

　　2008 年，起源于美国房地产泡沫的破裂，导致了金融海啸，全球经济进入衰退周期，中国经济增长速度也明显放缓，房地产行业也进入调整阶段。为刺激经济，中国进行了十大产业振兴规划，在各种激烈的争论以及漫天的传闻中，房地产尽管最终未能进入末班车，但并不影响其对于国民经济的重要性。同时，我们认为房地产目前的调整是良性的，且还有继续调整的必要。国家政府应该在任何时候严密防止房地产行业泡沫的出现，地产泡沫估计是世界上最无用也是最有害的泡沫了（像互联网泡沫至少提高了全社会的生产效率和生活水平），因此房地产此时并没有进入十大产业振兴规划，是可以认同的。

　　2008 年全国房地产成交量急剧萎缩，据国家统计局发布的官方数据显示，2008 年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%，销售额同比下降20.1%。而重点城市下跌幅度则大幅高于这个数据。从商品住宅成交面积指标来看，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，同时，成交价格也呈现下降的趋势。但是我们对地产行业并不悲观。实际上国内老百姓资产负债表良好，储蓄率极高，且对房子有天然的偏好。只要地产价格合理回归，老百姓买房的需求必将会被刺激起来。实际上，经过08年的降价，09年 2月份重点城市成交量显著回升，同比、环比大幅增长，市场回暖的力度超过市场预期。2月份，北京一手住宅成交89.3万平，同比上升164.6%，环比上升23.1%；上海一手住宅成交106.3万平，同比上升53.6%，环比上升35.4%；深圳一手商品房成交47.6万平，同比上升553%，环比上升21.4%；广州一手住宅成交79.4万平，同比上升243.4%，环比上升40%；天津一手住宅成交51万平，同比上升141%，环比上升78.3%。

　　至于地产股的投资价值，经过股价的大幅度调整以及回涨，目前机构分歧应该是比较严重的。需要提出的是，过去通过囤积廉价土地资源，然后在房价上涨中获得暴利的盈利模式将不复存在，对于地产股的估值方法也应该有所调整。未来地产股的投资更应该关注企业管理层以及治理结构。

　　资料来源：南方基金