“地产是最富有弹性的板块之一。”这一共识再一次在近期的调整中得到证实。

　　大盘狂泻,上证指数自8月4日的3478点滑落至8月18日2827点,下跌15.93%,而房地产板块已先于大盘,于7月29日大幅下跌7.54%,至18日跌幅已达到21.03%。

　　但在这场看似漫长的调整中,8月份的资金流量显示,机构们正在悄悄建仓,一场博弈已经在机构中展开。

　　8月18日,资金流量显示,房地产板块为净流入8564万元。

　　政策信号下的获利回吐

　　7月29日房地产板块拉出一条大阴线,大幅下跌7.54%,至此,房地产开始了半个多月的调整,18日跌幅已达21.03%,大盘也在8月4日进入调整期。

　　“房地产是先于大盘上涨的,也会先于大盘调整。”英大证券研究所李大霄认为,“很大的动因是因为上扬幅度很大了,估值偏高,最高的时候行业平均PB（市净率）达到了4.7倍,PE（市盈率）达到46倍,比较其他的行业板块都要高,获利盘太重,这是导火索。”

　　“价格高了,机构就会有分歧。”融通基金人士认为,这是调整的重要原因。

　　“调整还将持续,一直到有一个积极的信号,或者利好的消息刺激,”一位券商研究员表示,目前在没有任何迹象表明有持续利好的时候,机构没有做多的欲望和动力。

　　“二套房政策的重申,是导致地产下滑的信号之一,但实质上这个政策对市场并没有多大的影响,主要是心理上的影响,地产是非常有弹性的板块,有反复波动的特性,并且对宏观政策也非常敏感,一旦有利好政策,地产会迅速回调。”李大霄认为。

　　金地集团(600383,股吧)总裁张华纲表示,地产的毛利率和收益率都是高于其他行业的,最近机构抛弃房地产,是因为房地产板块前期获利过多,另外政策压力加大,成交量降低,“无论是自住房还是投资的需求的购买力都在下降,中短期是调整的,但中长期仍然是看好的。”

　　有私募基金研究员认为,地产没有大幅调整的可能,流动性泛滥仍然是今年的主基调,资产的价格仍然面临着通货膨胀的预期推动,“人民币也有泛滥的可能,境外热钱将会通过购买资产进入国内,微调是政府希望短期抑制房地产价格的一个手段,但大趋势难以改观。”

　　面临“下半年困惑”

　　虚拟市场上机构的争执,正是实体经济中地产所面临的困惑。

　　房地产企业资金仍然充裕。根据戴德梁行的统计,2009年上半年全国范围内房地产开发企业从银行系统获得的信贷资金总量已超过8000亿元。仅半年时间房地产开发企业获得的信贷支持总量就相当于2008年全年资金总量的近八成。

　　经过上半年的集中爆发,开发商的资金已经得到了很大程度的缓解。据统计2009年6月底,全国主要城市库存去化量已超过原有库存46%。截至目前已经公布中报的35家房地产企业业绩显示,上半年净利润总额为126亿元,利润增长幅度约为27%。

　　“上半年,市场销售情况很好,国内外融资渠道畅通,银行贷款宽松,我们今年初关心的企业流动性问题,已经得到了改善。”标普研究员符蓓表示,标普已经将国内房地产市场的评级由负面调整至稳定。

　　“今年的地产公司业绩表现应该是不错的。”上述基金公司人士认为。

　　但是,下半年的地产形势却也存在不小的困惑。

　　市场主要困惑来自于成交量萎缩的风险。“成交量下滑,持续上升的动能就没有了,加上预计房贷会进一步紧缩,观望就开始了。”上述券商研究员认为,风险正在加大,调整将会有所持续。

　　DTZ戴德梁行综合住宅服务助理董事刘眈也认为,上涨的趋势已经在减弱,盘整到来,成交量作为最重要的指标,显示出制衡的态势。

　　张华纲也表示,中短期房地产市场存在着调整的压力,政策面的微调,也令房地产的中短期变化不明朗,存在风险,但是从中长期来看,房地产的未来是看好的。目前成交量的下降,是因为价格已经达到了一个高度。下半年虽然不会重复上半年的快速上升势头,但仍是会保持稳定上升的格局,“未来是一个价升量跌的格局。”张华纲表示。

　　另一方面,坚持看多的国泰君安分析师孙建平认为,房地产开发投资复苏集中体现在拿地上,项目开复工投资正在复苏,但相对缓慢,而后者对国民经济复苏更为关键,这意味着政策紧缩风险小。“目前房地产投资的复苏情况除了拿地之外,开工投资复苏进程并不快,后者才直接决定国民经济复苏进程和保8 是否能完成。”所以紧缩性政策集中推出的风险不大。

　　根据DTZ戴德梁行的统计,今年2季度,住宅竣工增长20%,较1季度27%的同比增速有所回落。但同时,2季度发展商购置土地及商品住宅新开工面积两项指标的下滑速度明显收窄,已由1季度的-40%和-20%恢复至-15%和-16%。说明发展商资金状况较为好转,在市场中的表现已转为积极。

　　据有关机构对北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、武汉、长沙、成都、厦门全国十大样本城市土地市场的监测,2季度此十大城市共成交居住用地（含居住用地的综合性用地）1970万平方米（规划建筑面积）,环比1季度增长361%。居住用地占全部土地成交的比例也由1季度的20%提升至58%。可见,进入2季度以来发展商对外扩张步伐开始提速。开发商整体预期较为乐观。

　　谁在调整中建仓

　　观察资金流动则不难发现,在跌跌不休的地产板块中,“招保万金”仍然保持资金流入的态势。

　　招商地产(000024,股吧)8月4日到18日录得净流入7674万元,30个交易日内录得流出1.13亿元;保利地产(600048,股吧)30个交易日内录得净流入5.58亿元,本月内录得流出1826万元;万科30个交易日录得34.7亿元,本月内流入8814万元;金地30交易日流入为1.7亿元,本月内流入14.8亿元。

　　一位寿险基金经理表示,地产利空基本出尽,调整也基本到位。政策对地产不会过分打压,目前仍然资金充裕,7月份信贷总额可能高于预期,初步显示出建仓机会。

　　易方达也表示,政策对地产行业的影响不会像2007年那样大,宏观经济环境不支持严厉的货币政策,地产利空基本出尽,在政策的真空期房产成交会逐步回暖。

　　一些金融集团也正在积极筹谋与地产挂钩,通过各种合作方式,增加涉及地产业务的比例。近日平安信托与金地集团(600383,股吧)签订了100亿元的融资大单,以信托的方式,股权投资金地手中的项目,分享房地产的利润。建设银行则与万科签订500亿元的授信额度的战略合作,以债权融资的方式,增加地产的含量。

　　一个私募投资者表示,平安寻找这样的合作,也表示“至少三年内地产是看好的”。