大成基金：国五条重挫地产

　　大成基金：国五条重挫地产 打压二手房未必引热新房市场

　　3月1日，中国政府网发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。这个被业界称为新“国五条”的通知是房地产调控的又一次升级和加码。受此消息影响，今日地产股大面积跌停，继而拖累市场，沪指重挫逾4%。

　　关于“国五条”影响，大成基金房地产行业研究员侯春燕分析说，新政中，最为严厉调控措施有三点：

　　第一，统一要求完善限购措施：限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前。相比于此前很多城市限购只是部分区域限购，比如，南昌、武汉、南京城市，如果现在要求全部区域限购的话，不管对于一手房还是二手房，短期内压力都很大。

　　第二，完善房产持有和交易环节税收：出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。这个政策主要针对二手房需求，那么多二手房成交量肯定是会产生较大抑制。因此，不排除二手房需求向新房市场转移。

　　但是，根据过往的经验，基本上二手房市场和一手房市场情绪波动是一致的，当二手房受到打压，这种预期一般会传递到一手房市场。而且，如果是改善性住房需求，需要旧房销售后才会买新房，另外，二手房具备一手房没有的资源，例如学位房、成熟的交通、生活便利性、商业等配套，因此这类买房者即使暂时受政策所限，不买二手房，也不会去买一手房，这样考虑，对二手房的打压不一定会转移二手房客户到一手房市场。最后，对于新房购买者，他们会考虑到之后该套房产的处置成本将大幅增加，也会选择一个观望的态度。综合来看，对整个房地产市场还是负面影响较多。

　　第三，严格实施差异化住房信贷政策：对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。这一条大成基金的观点是，虽然会有一定影响，但是影响不大。因为从银行数据来看，二套房供的贷款比例是较低的，从这个角度看，整个房地产市场的投资客户占比其实并不高。

　　综上所述，大成基金认为，短期来看，严厉明确的调控政策肯定对房地产市场形成的负面冲击较大。但是，在各地方政府信贷及税收补充政策出台前，在明确新政执行时间节点之前，可能会引发市场抢购，3月份量价齐升的局面应还会延续，但是价格上涨幅度会变小。大成基金称，应及时观察4月份政策细则以及市场受到的影响。如果成交量下滑幅度过大，市场活跃度下降，房地产板块可能还将面对调整；然而，如果成交量下滑幅度有限，各地政策最终落实时比较温和，房地产股票中期应还有相关投资机会。