广发基金MSCI明晟美国房地产指数高端论坛实录

　　主题：广发基金MSCI明晟美国房地产指数高端论坛

　　时间：2013年6月19日（上午）

　　主持人：我们现在来广发基金MSCI明晟美国房地产指数论坛。下面要欢迎广发基金管理有限公司王董事长致欢迎辞！

　　王志伟：

　　尊敬的各位来宾，女士们、先生们，大家上午好

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• 中国银行
• 海通证券

　　广发基金有限公司是在2003年8月成立的，到现在为止，已经十周年了。这十年来，我们有一个发展的愿景，就是一直致力于成为业绩优秀、管理规范、行业领先，具有可持续发展能力，全能型的资产管理公司，为投资者谋求长期稳定的收益。目前公司拥有公募基金、企业年金投资管理人、社保基金投资管理人、受托管理保险资金投资管理人、合格境内机构投资者、境外证券投资管理人和特定客户资产管理等业务资格，是业内少数具有全牌照的基金管理公司之一。

　　截止到2013年5月底，公司一共管理90个投资组合，资产管理规模超过1500亿元人民币，在所有的基金公司当中排名第六。广发基金在国际业务筹备伊始，就将国际化作为公司发展战略之一。因为我们看到了境外投资者投资于境内的强烈需求，也时刻关注着中国资本市场开放带来的国际证券市场投资的巨大机遇。

　　在国际化布局上面，广发基金首先开展了QDII基金的投资业务，并获得了国家外汇管理局核准的十亿美金的外汇投资额度。在内地，我们已经拥有一只较为成熟的国际投研队伍，管理着广发亚太、广发全球农业和广发纳指达克100等三只公募QDII基金。在香港我们子公司正在筹备发行RQFII产品，并且已经累计获得了16亿元人民币的RQFII额度。

　　经过三年多的摸索，广发基金国际投资的思路是逐渐明晰，在海外市场复苏，中国资本市场项目开放，居民海外投资需求上升的背景下，广发基金将致力于为中国投资者提供一系列丰富的海外投资产品，为投资者在不同周期，不同市场提供丰富的投资选择，力争今后几年在QDII基金业务方面有较大的突破。

　　此次即将发行的“广发明晟美国房地产指数指数基金”，就是给国内投资者提供了参与美国房地产市场复苏的一个最直接透明、高效的指数化产品。我们看好美国经济的复苏和房地产市场的复苏。如果把2008年自美国房地产市场开始的次贷款一危机进而导致全球金融危机比喻成一场疾病，那我们认为在得了病之后，最快站起来的应该是最强壮的人，最强壮的这一块，我们认为美国的房地产市场的复苏会带动整个美国经济的复苏。

　　这一次与中国银行、美国MSCI明晟合作发起美国房地产指数指数基金，也是我们基于以上的判断。未来我们将与美国MSCI明晟加强合作，充分发扬我们的优势，提升我们的投资管理水平，为投资者提供更好的服务。

　　最后预祝我们双方合作愉快，并祝本次论坛圆满成功。最后再次感谢大家在百忙当中来参加这一次论坛。谢谢各位！

　　主持人：谢谢王董事长的精彩发言。不好意思，把中国银行的LOGO挡住了。

　　刚才王董事长做了很好的铺垫，讲到美国经济的复苏以及房地产这个市场的复苏。我们有一个问题，这个复苏是不是具有可持续性？谈到这个问题，我们就要邀请嘉宾进行讨论，我们今天的嘉宾有：

　　上海证券交易所基金与衍生品副总监司徒总；

　　海通证券金融产品研究中心总监娄静；

　　广发基金美国房地产指数基金拟任基金经理邱炜。

　　现在进行嘉宾访谈环节，一般大家对这种嘉宾访谈的部分都是非常感兴趣，因为我们有不同的专家会对不同的问题，以不同的角度进行探讨。今天我们的讨论是一个闭门会议，所以我们希望媒体不要把嘉宾分享的一些观念在媒体报纸上面有所发表。

　　首先我其实一直在想这个问题是先问谁，因为我们看到了美国房地产市场的复苏，美国居民投资房地产市场的主流金融工具有哪些？其实刚才Theodore Niggli在他的演讲当中也有所涉及。在整个基金行业、产品创新日新月异的背景之下，未来还可能出现哪些投资房地产的衍生产品，这个问题应该问哪一位嘉宾？这个可能当仁不让的问上交所的司徒大年总给我们介绍一下未来投资美国房地产可能出现哪些衍生品？

　　司徒大年：

　　谢谢主持人！美国投资房地产的金融工具是比较丰富的，对居民来讲最直接和最主要的是REITs，其次还会有美国房地产开发商的一些股票，还有就是投资REITs和股票的共同基金，指数基金和ETF的产品。除了上市的股权类的产品之外，还会有一些债权类的产品，可抵押的债券。最后还有一些房地产市场的衍生产品，比如说房地产指数的期货、远期、收益互换和房产指数的票据产品。

　　上述所有的产品之中，REITs是最主流的产品，因为它的分红率比较高，门槛也比较低，也比较透明。像可抵押债券、衍生品，它的门槛比较高，主要是机构投资者和专业的投资者。

　　在我们国内房地产投资工具是刚刚才起步，房地产公司的股票和基金之外主要是私募的产品，比如说通过信托、券商的资产证券化，基金公司的专项理财计划，投资房地产公司的股权、债权，还有一些未来租赁的收益权，但公募产品这一块是非常缺乏，也比较单一。以后随着行业管制的放松和创新步伐的加快，我想以后公募产品投资房地产的产品空间是非常巨大的，可能会出现REITs，还有资产证券，还有跨境的REITs的ETF。另外针对不同收益和风险的机构性的产品也会出现。

　　从我们上交所角度来说，我们一直大力支持基金行业的创新，我们的目标要建成一个枢纽的市场，让投资者在我们交易所的基金市场可以买到所有资产的产品。现在我们布局比较全了，股票、债券，还有货币的ETF，也有分级的ETF，最近两天有黄金ETF也批准出来，下周就可能发行。接下来在我们产品布局里面，如果再推出REITs，还有商品ETF，还有外汇的ETF，我们产品的布局就比较全，投资者可以通过我们交易所的市场购买所有资产的产品。

　　同时我们也为了配合行业创新，也在打造一个专业的市场，就是机构投资者的服务平台，为券商、基金的资产管理产品提供流动性，推动产品的创新，也会推动更多的房产金融的工具在国内的出现。就讲这些！

　　主持人：谢谢司徒总的分享！我有两个问题，首先谈到上交所也会发展跨境的REITs，想问一下，是怎么考虑的？是不是跨境的黄金ETF以后就会推出这样的产品？刚才还提到会给机构投资者建立这样一个服务的平台，这方面能否做稍微详细的介绍？

　　司徒大年：

　　跨境ETF是我们交易所国际化战略重要的组成部分，也是我们今年重点的工作，它的标的资产不仅仅是REITs，还有比如说是其他的股票、债券都可以的，我们希望随着美国房地产市场的复苏，能够有跨境REITs的ETF在我们这上市。

　　至于机构投资者服务平台，也是我们建设的重要内容，主要通过券商发行的一些很多资产管理产品，包括也有投资房地产的，还有投资其他资产的，通过在我们这进行挂牌，能够提供流动性，这样可以同时满足一些监管机构的规定。

　　主持人：第二个问题想问一下海通证券的娄博，因为你经常进行基金的研究，不过最近我发现你的抬头有所变化，是金融产品研究中心，是不是整个涵盖的范围更广了？

　　娄静：

　　是，原来我们做基金的研究比较多，现在咱们知道整个基金公司也要转型，向整个资产管理行业这样一个大的资产管理行业的概念。所以我们的研究范围从传统的基金拓展了所有的金融产品，其中包括信托、保险、银行理财等等。我们也希望在整个未来的财富管理行业当中能够贡献一份力量。

　　主持人：下面这个问题让你从独立第三方的角度谈一下，作为第一只美国的REITs被动指数基金，就是广发基金将要发的这个产品，从投资者角度应该如何理性的了看待这个产品？同时刚才司徒总提到的海外房地产相关投资产品，对于国内基金行业有哪些借鉴？

　　娄静：

　　首先我们觉得现在的投资者，因为最开始投QDII基金的时候还是应该保证资产配置的概念，因为我们现在QDII的投资范围也很广，除了包括我们传统的海外市场、新兴市场、成熟市场，现在有黄金、还有REITs。传统的，咱们一般的投资者在投资的时候，会觉得哪一个涨要买哪一个。但事实上即使是专业的分析师也很难准确的判断究竟未来的市场哪一个板块涨，哪一个板块不涨，所以我觉得我们如果投资海外的话，还是要本着资产配置的心态，这样做可能会从我们长远的资产的增值角度上面更好一些。

　　我们也研究了美国的REITs它跟中国A股市场的相关性只有0.1左右，也就是说相关性是非常低的，这样总资产相关性非常低的是非常适合做资产配置的，可以平滑我们波动，提高我们承担单位风险上面的一个收益。这是第一点想跟投资人说的。

　　第二点其实我是比较赞成我们投资海外市场，特别在目前中国这样一个资产管理行业发展的阶段，我是比较赞成指数化投资的，因为我们可能对海外市场不是那么了解，而且我们投资的领域又非常广，我们也很难有那么多的研究支撑，所以这是我比较赞成指数投资的一个重要的原因。因为我们之前也做过研究，会发现很多主动管理的QDII的基金，事实上有不少都是很难战胜它的“备齐马克”（英）的。这是第一点。第二点，我们也看到，其实如果做指数化投资，另外一个好处就是成本比较低，我们也看到广发这一次发的REITs的基金，它的管理费只有0.8，我相信这也是对投资人提高收益上面也是有很大的帮助。

　　第三点我想讲的，事实上刚才也有人提到了，REITs其实并不完全等同于我们直接投资美国的房产，因为它是一个相当于是物业经营商的一只股票，它相对于房产的，包括本身的收入和资产增值来说，它的波动会更大一点，反映会更快一点。也就是说可能房产，比如说基本面好的时候，有升值预期的时候，肯定REITs很快会反映出来，而且幅度会更大，反之也是。所以从长期来看，我们可以看到REITs的收益很显然，无论是过去十年、二十年，还是三十年，这个收益都是超过了同期美国股指的一个表现，当然也有一定的波动的风险，所以投资者真的在实际投资的时候，要对这些特性有所了解。

　　这就是我主要讲的观点。

　　主持人：谢谢！你刚才谈到是比较赞成这个指数化投资的，请问这是你个人观点还是海通证券的观点？还是券商的研究中心越来越趋向于这个观点？

　　娄静：

　　首先我觉得这个观点，是因为在海外投资这一块我比较赞成指数化投资，因为刚才讲了原因有两个，特别是第一个原因，如果国内这一块，我觉得我们基金公司可以有覆盖，上市公司了解也比较清楚，政策、宏观、经济，研究实力也会更强。海外投资这一块，毕竟我们离得远，而且我们了解相对比较少，所以这一块，特别海外投资上面，我个人是比较赞成指数化投资，而且我们团队也是比较赞成。因为之前我们说过了，做了很多研究，发现，至少在目前这个阶段，我们QDII基金有许多主动管理型的，都是战胜不了“备齐马克”（英）的，随着未来，我们整个中国的经济和金融市场逐步开放，我们有更多人才的时候，也不否认可以做一些主动管理。

　　主持人：第二个问题刚才谈到国内QDII资金，根据你们研究，很多都没有跑赢整个比较基准，这也是你比较赞成指数化投资的依据，你们的研究是不是也覆盖海外的基金？你们研究主动管理基金和被动管理基金的时候，用不同的比较基准，怎么来客观的衡量整个基金行业的基金表现？

　　娄静：

　　在国内这一块，因为我们海通金融产品研究中心有一个比较创新的评价指标，就是每个月都会计算基金的真实收益以及备齐马克（英）之间的收益，从这个数据上面来看，我们不是衡量的哪一个指数，而是契约，要跟踪的这个“备齐马克”来看是不是打败了这个“备齐马克”。我们看到国外这种基金，战胜业绩比较标准的概率相对还是比较高的，比如说像今年国内主动管理型基金全面的战胜了业绩标准，但海外这一块反差就会比较大，这是我们觉得不同市场区别对待的原因。

　　主持人：下面要问广发基金拟任基金经理邱炜一些问题，作为美国经济的风向标，房地产整个市场都在复苏，如果我们看一下美国REITs近几年的表现应该是非常亮丽的，那么在此时推出美国房地产基金，很多投资者心里面会有这个疑问，现在是不是投资的时点？是不是房地产已经到了高位？房地产复苏能不能持续下去？整个会有这些疑问，作为基金经理，你会对此进行怎样的解读？

　　邱炜：

　　大家好！很高兴今天大家过来参加这个论坛。针对这个问题，其实我之前也碰到一些各方面的专业人士，也提出过类似的问题。就是说大家怎么看待现在美国房地产的位置。确实，美国房地产可以说从去年三季度末四季度开始有量，然后有价，价，基本就是今年上半年开始回升，但还是远远没有到07年的高点。

　　我们打一个简单的比方，07年美国房价高点可能在100块，平均跌了30%，可能跌到70块，现在稍有回升，可能回升到75块。大家有一个更大的疑问来了，说为什么现在是75块的房价，但我们要做的REITs指数已经创了07年的新高了，其实大家由此会产生现在是不是合适的时点，或者说现在是不是已经到高位了。

　　其实大家在衡量这个房价和指数的位置高不高或者创新高的问题上面，忽略了一点，我们这个REITs，我们要投的，刚才娄博说的一系列REITs的指数，可以说是一个集合。REITs的特点就是说，既有房地产的增值，然后还有过去这么多年每年有一个现金流。因为在海外，大家可能研究得比较清楚，因为在海外REITs可以被大家认为是一个类债券、类固定收益的一个产品。所以说这很简单，现在房价比如说75块钱，但是过去五年、六年我们每年现金流，如果每年都是五块钱、六块钱的现金流，过去六年就是30多块钱，加上现在75块钱，很明显已经超过100块钱了。就是说，现在我们资产总值，我们所获得的资产总值肯定比07年高点要高的，所以就意味着我们这个REITs指数其实创新高是有道理的，并不是说现在虚高了。

　　因为我们这个REITs是在交易所上市的，交易所上市就面临着每天的波动。所以我个人总结了一下我们这个REITs的收益来自于两大方面：第一个大方面是去于它的基本面，就是说你这个物业的增值，第二是租金的收入；还有一大方面是来自交易所的资金流动，投资者的情绪，如果可以跟股票相比的话，情绪好的，股票股指就高了，市盈率就高了，类似这样的东西。两大方面的股指，在交替影响。如果发生一些特殊事件，黑天鹅事件，或者大家预想不到的事件，可能是情绪的影响在一段时间占了主流，如果整个经济比较平稳，大家情绪还是比较平稳，那可能这个时候，就是我们基本面，房价还有租金，这个方面的因素占了一个主流。

　　总的来看我们看待指数，这个指数建立大概18年，接近20年的历史，过去20年的历史，我们简单算了一下过去20年的年化回报到去年2012年年底是10.9%，如果没有记错的话。

　　主持人：我们数据12.9%。

　　邱炜：

　　如果我们回过看一个产品、指数过去三四年如果能有年化百分之十几的话，应该不错了。但是这个指数是过去十八年，因为十八年已经经历了好几轮的牛熊转化、经济的衰退、繁荣，在过去18年这么长的时间，还能保持这么高的年化收益，我觉得确实是不错的。这个，我个人觉得最重要的原因取决于美国房地产发展的一个特性。

　　因为我们知道美国房地产发展，现在目前发展阶段可能跟我们中国目前的房地产发展阶段很不一样，因为我们还处于大面积的新开工，开发商拿地，盖新楼，成交量肯定以上新的商品房占绝大多数。但是从美国这个市场来看，从每月的销量就可以看出来，其实在美国市场你衡量房地产最主要的因素是看每个月二手房的交易量，二手房的价格，当然了新屋开工也可以看，因为新屋开工可以看成大家对这跟房地产需求的一个信心的表示。

　　我的意思是说两个市场处于房地产发展不同阶段，这样看的话，我们其实衡量美国房地产到底现在处于一个什么位置，未来这个风险大不大，或者未来有多少空间在走，一个最主要的指标就是看美国的经济。美国是消费驱动的经济，但是房地产相关的一系列的产业占据了消费很大的一部分。

　　所以我觉得未来如果大家判断美国经济在未来五年，当然更长可能大家也不确定性比较高，所以我们简单看未来三五年美国经济到底怎么样，是稳定复苏还是掉头往下？这个简单指标一看就能反映出未来三到五年美国房地产市场的走势。

　　现在看怎么判断美国的经济呢？其实也是比较简单的。好比刚才王总发言的，美国经济相当于是整个上一轮全球经济中最先摔倒的人，但现在是最先站起来的人，当然由美国经济整个结构自身所决定的，大家一提到美国，不需要太专业的去分析，所有人提到美国，可能最强的就是科技、学校，因为很多人把小孩送到美国读书，教育、科技，美国是最强的。而且在未来可预见的，我个人认为可预见的五到十年，可以说没有一个国家从科技、教育上面能够超越美国的。所以我觉得这两方面驱动于美国未来经济复苏，然后带领全球经济往上走的一个最重要的推总，核心推动力吧。

　　我们也看到一些新闻，前两年热炒的美国的页岩气技术，就是下一代的能源技术，使得美国从过去全球能源消费最大国，去年开始就变成了能源净输出国了，可以想象的话，美国说不定未来五年到十年变成又一个沙特、又一个中东了，这是一方面。还有一方面看到美国科技创新能力非常强，过去十年，甚至更长的时间看到全球涌现新一类型的创新企业、知名企业基本上都是在美国的。我们所知道的，美国的企业，谷歌、facebook、苹果，这些基本上都是美国涌现出的企业，就是由于它的核心创造力，创新能力所推动的，在未来还是能够保持的，因为只要它的科技、教育没有被别人超过，那这个，我觉得美国经济未来会复苏，就是有一个非常重要的推动力。当然最近炒得比较火的就是特斯拉电动车，这也是一家美国企业。

　　所以我个人觉得美国经济这一轮复苏，是有保证的，不是说建立在05年、06年、07年虚拟的金融泡沫之上，因为大家知道05年、06年、07年大量的金融机构、投行，相当于加杠杆，开发出各种各样的创新产品，虚拟的提高了各种各样的需求，使得整个经济建立在虚拟的结构上面。奥巴马政策也是要把美国重回实体经济，重回制造业，大家也看到很多美国汽车销量也回到07年的高点，美国能源净出口贸易回到07年高点了，包括苹果一些高端制造业拉回到美国制造。进一步的反映美国下一步的复苏有一个比较实在的，脚踏实地的感觉。当然了，经济复苏肯定不是一帆风顺的，中间有波折。但我觉得整个复苏的大趋势是看得比较清楚的。

　　基于这个原因，我觉得美国房地产市场在未来可预见的一段时间还是可以平稳的往上增长的。再加上美国房地产，我们看过去的经验，美国房地产在06年、07年经历了崩盘以后，崩盘之前经历了一个长达20周年的牛市，所谓的牛市可能也就是对我们国内房地产投资者来说不算牛市，因为它每年可能就涨10%。但那是可持续的，如果可持续，给你一个20年的慢牛，那足以推动我们这个指数走一波相当长的一波稳健上升的趋势了，再加上这个REITs是类固定收益的模式。我觉得对很大一部分国内投资者都讲资产配置，作为中国人的财富也越来越多了，作为需要更多的美元的资产或者其他海外市场，作为美元资产的客户来说，这个REITs房地产指数确实是一个，既是美元资产，然后相对来说又不是投这个股票波动那么大，因为你投的是类似于房地产的，因为你介入了，租金增值了，类似于相对于是比较稳定的，有安全边际的，我们市场好的时候也有攻击力，市场不好的时候也有保守能力，确实是一个很不错的选择。

　　主持人：邱炜把自己所有知道的知识都跟大家奉献了。我对你没有额外的问题，因为我觉得你讲得很完善，从美国整个经济的概况，美国市场的特性，到整个基本面、投资者的情绪方方面面都非常清楚。

　　讲完了美国的REITs，现在我们更关注中国的REITs，证监会目前也在研究关于中国REITs的方案和细则，而且关于这个问题的讨论其实已经有了一定的时期。下面我们想问一下三位专家，中国的REITs指数什么时候会出现？你个人观点看待其前景。这个问题我们希望大家简单回答。

　　司徒大年：

　　REITs，我们交易所一直在配合证监会在推出相关REITs制度性建设，现在REITs指数没有推出来主要是产品没有出来，没有标的。但我相信一旦有足够标的的REITs在市场上市的话，指数公司马上可以编制这个REITs的指数。

　　主持人：所以您的观点是要有标的。

　　司徒大年：对，要标的，足够标的上市之后，因为考虑到房地产市场它在中国经济当中的地位，对市场的影响力，一旦有足够标的，肯定就会推出REITs指数。

　　主持人：标的数量上面来看，大概是多少？比如说MSCI美国的REITs指数是120只成分股，我们讲中国市场其实跟美国市场有很多类似，股票数量来看以及行业复杂程度来看，你觉得从这个标的的数量上面来讲有没有一个概念？

　　司徒大年：香港大概有八只REITs的时候就开始编制这个REITs指数了，我想我们中国的品种肯定远远会超过香港，它体量这么大。

　　娄静：我想这可能就是时间的问题，因为刚才邱总也说了，在一个传统的，比如说发展中国家最开始靠一手房，当经济发展到一定程度，到了发达国家，二手房的交易量更大。所以我觉得未来，在美国REITs的市值是远远超过一手房的开发商的，这就是时间的问题，让我预测，我也不知道什么时候会出来，迟早会有这样一天的。谢谢！

　　主持人：关于整个市场二手房交易量的数据，我们旗下IPD公司有这方面比较完善的信息，刚才Theodore Niggli已经有所介绍。如果国内一些公司想对这方面做深入研究，特别是海外市场，我们希望这方面能够有所合作。同样的问题，请广发基金邱总谈一下这个中国REITs的进程。

　　邱炜：我的观点跟娄博的观点很像，是时间问题，但可能不会太近期。因为我个人是这么看的，因为我们的政策，监管机构可能是在做某一样新的业务之前要做非常细致的准备、调研。第二方面我觉得中国当前的房地产市场，它或多或少的还存在一些类似于泡沫或者其他方面的问题，或者不透明，或者不是很规范，我觉得这两方面都需要沉淀一段时间，但是未来我觉得中国是一个非常大的市场，未来中国的REITs市场肯定也是丰富多彩的。

　　主持人：方向是肯定的，但时间是不确定的，主要还是有很多监管或者不透明这方面的问题。我们今天这个讨论就到此为止，请大家以热烈的掌声感谢台上三位嘉宾。我们也希望今天精彩讨论对大家有所收获。

　　非常感谢大家今天集中精力来听整个论坛，从前面开始，到后面的嘉宾论坛，相信大家对这个话题是非常有兴趣度和关注度的，我们也希望这一系列良好的开始能够落实到最后整个的基金发售的环节。基金发售时间我记得是7月8日。这部分要让我致结尾词，我们希望大家今天在你整个六月份是特别的一天。

　　（结束）