Theodore：通过REITs投资美国房地产市场非常有效

      主题演讲： MSCI亚太区指数业务总监Theodore  Niggli先生

Theodore Niggli：

　　大家好，MSCI是全球最知名的一家跨境指数提供商，在全球有总共将近七万亿的资产会以MSCI指数作为业绩基准，有95%的美国养老金以MSCI指数作为他们的比较业绩基准。

　　我们MSCI是一个全球性的公司，但同时我们MSCI国内是非常本土化的公司。我们在香港，01年在香港建立了香港的分公司，05年是上海，09年我们在北京建立了我们北京的分公司。在整个大中华地区，MSCI在中国有将近200名员工，所以说我们MSCI对中国市场的投入还是有非常大力的投入的。

　　有两件事件，我这边想强调一下，我们在上个星期，对全球公开发表，我们会对将中国A股纳入新兴市场指数体系这件事件，会做全球的正式的机构投资者咨询，这是一个相当关键的事件，会对我们未来是否将中国A股市场纳入全球市场这个决定起着非常重要的作用。第二点今天同时在北京，IPD，就是我们收购的这家房地产数据库的公司，发布了泛亚洲收益指标的发布会，在北京举行。

　　我们首先要了解直接投资房地产，IPD这家公司对直接投资房地产以及这种非上市类的房地产指数提供非常专业性的指数以及比较基准，而对于MSCI，我们则是在上市类的房地产，以及包括像地产投资信托基金这类的资产提供非常专业的指数，并用作业绩基准，或者用来跟踪发行金融产品。

　　MSCI这家公司跟房地产投资很有渊源的，99年跟标普一起合作创造了GICS全球行业分类标准，并创造了专用的房地产行业分类。我们在2011年MSCI也发布了房地产风险模型，所以说在MSCI公司体系，我们内部有一套非常完备、专业的一个金融工具可以帮助投资者来研究，来投资这个房地产市场。

　　在投资房地产这方面，其实一个比较重要的挑战来讲，就是说没有足够的公开信息。所以说有很大的工作，要从非公开的信息拿到关于房地产资产的一些数据。IPD这家公司会提供非常独特的一个数据库，现在它的数据库总包含的资产，总共包含七万七千个房地产，总价值达到1.9万亿美元，而且在每一个房地产，我们都会提供多至130个数据项，其实包含像租赁协议，一些房地产相关的评估等这种数据，我们这边会提供非常专业的服务。

　　IPD在全球有一个非常多元化的客户群，有很大一部分的客户都是来自于全球非常大型的保险公司以及养老金，另外我们IPD客户还包括很多非上市的基金，以及包括上市的房地产开发商。目前国内很多的保险公司，包括主权基金现在都在寻找投资海外房地产的机会，所以他们现在发现IPD的数据可以提供非常有利的帮助。

　　这是一个相对比较简化的来分析房地产回报的图表。房地产投资的收益主要来自两部分，一个是类似于租金的收入回报，另外一部分是资产增值部分的价值增长的回报。

　　从这个分析来看，我们看到股票类的资产投资组合，如果看股票类投资组合我们基本上会看，如果看风险的话会看到波动性，但如果我们看一个以房地产为资产的投资组合，我们看它的风险要看得更细一点。因为跟房地产相关，很大一部分风险会来自于现金流的稳定性以及确定性，所以影响现金流确定性，就会涉及到近一类（音）房地产资产的租约、租期、房地产控制率，以及房地产所在的一个位置。另外我们还会看相关房地产它的负债率的情况，所以说跟股票投资组合不太一样，如果两只回报非常相似的房地产投资组合，但如果深究它的底层风险分布，会有非常大的不同。

　　整个一条红线是IPD计算的全球直接投资房地产的一个整体的走势。从这个走势大家可以看到，基本上来讲整个房地产资产类别的表现相对是比较稳定的，当然在08年、09年次贷危机有一个比较大的下探，可以看出基本上下探幅度在10%到20%之间，如果相比股票市场，它的下降幅度比股票市场下降幅度要小。这是为什么说，包括国内，包括海外，大型的机构投资者包含像保险公司以及养老金以及主权基金都对投资房地产市场非常的感兴趣。

　　这边有全球主要国家的一个房地产市场，在过去两年，11年和12年，过去两年整个房地产市场的表现，可以看出美国的房地产市场表现是非常强劲的。在最右边的，应该来讲，加拿大房地产表现得最好，之外就是美国和南非，基本上是前三名表现最好的，房地产市场表现最好的三个国家。

　　在第十四页基本上总结了各个国家的房地产市场的特点，可以看出美国的房地产市场，在组成整体房地产收益的这两部分，收入收益和资本收益的分配是非常均衡的分配，但如果我们看这个图的左边来讲，基本上都是一些欧元区的国家，可以看出它的整个收入收益还是相对比较稳定的，但是房地产价值的下跌是相对比较明显的。

　　展现了投资房地产的这些机构投资者一个主要的目的是希望这类资产可以跑赢国家的通货膨胀。我们可以看到在美国房地产市场的表现，显著的跑赢了美国当地的通货膨胀率。

　　我们可以看到不同国家的房地产市场从07年开始都展现了一个不同的表现，最右边可以看到欧元区国家的房地产市场还是相对比较低迷的，如果看中间，美国属于强劲恢复的这么一个市场。

　　在市场上面一个比较有代表的争论点，就是说这个REITs有多大的程度，或者多大的幅度可以代表直投市场。我们在这方面也做了一系列的相关研究，我们的研究结果就是会发现，REITs和直接投资房地产之间的相关性还是非常高的，而且另外一点，REITs对于价格表现的反映的速度以及时效性会比直接投资房地产会更快。所以我们认为房地产投资信托基金，给投资者提供了一个并不是非常容易获得的直接投资房地产的投资通道。

　   这是我们MSCI美国房地产指数的概况，这个指数整个成分股由120只成分股构成，其中包含比较大型的REITs，也包含相对规模比较小的REITs，所以说从整体的分散风险性有一个非常好的风险分散。另外一个比较重要的一点，MSCI这个房地产指数当中包含不同类型的REITs，其中我们只把我们的注意力集中在真正的跟房地产相关的REITs这一点上面，所以说美国房地产指数当中我们不包含像Mortgage REITs（确认），我们觉得Mortgage REITs它的收益回报率跟房地产上升和收益相关性基本上是没有的，更像一种贷款。

　　作为一个总结性的发言，我们认为通过投资REITs是一个非常有效的渠道来直接投资海外的房地产市场，因为在国内来讲，沪深两市还没有上市的房地产信托基金，这是第一点。第二点我们看到美国房地产指数过去的表现还是非常稳定的，每年达到了12.9%，将近13%。

　　最后一点就是说在这张PPT的右下角这个图可以看出08年09年的次贷危机造成美国房地产市场有一个非常大的波动，但是如果投资者认为这种现象应该来讲是一个，比较像黑天鹅事件的事情，未来发生的概率比较低的话，我们相信通过REITs来直接投资美国房地产市场是一个非常好的方式、非常有效的方式。

　　作为最后一个发言来讲，在美国拥有房产，一样是美国人他们所拥有的一个美国梦。REITs本身就是美国总统艾森豪威尔（英）当时创建出来的，也希望让美国的公民可以通过这种方式来投资美国的房地产市场。我知道，拥有房地产也是中国人的中国梦，非常感谢广发基金可以给国内的投资者创造这么一个非常有效的投资方式，可以让中国的投资者，投资通过广发基金的产品到美国来投资房地产市场。

　　谢谢！