"多变市场条件下的投资策略"主题讨论实录

　　编者按：国海富兰克林基金于11月12日在北京召开“‘后危机时代’的全球金融与中国机会”主题论坛，本届论坛聚焦“后危机”时代背景下，世界经济、金融格局的变化与发展趋势，以及中国经济改革和金融创新的前景等主题进行深入探讨。搜狐基金频道作为网络支持进行现场报道，以下是"多变市场条件下的投资策略"主题讨论实录：

    主持人（梁冬）：由于时间的原因，我们不能够做更多展开了，下面有请财经特约经济学家叶翔先生主持下面的活动。

　　叶翔：我们往回看很清楚，今天的危机是美国贷的太多了，但是我们的问题是在危机爆发之前，美国有优秀的两万多经济学家，诺贝尔经济学家为什么没有提出意见呢？那么聪明的投资者应该知道把钱借给能够还的人。

　　我在去年底的时候说，今年应该抄底，最低点的时候买进。但是到最低点的时候，还是做空，但是股市大幅度反弹的时候，做空亏了。我们往回看的时候，这些就很清楚了，但是往前看的时候，不明白。

　　就因为往前看不清楚，所以我们经济学家经常嘲笑十个经济学家有11个答案，我们现在又面临往前看的问题，所以我们今天有幸请四个经济学家，贾康所长，陈淮主任还有高盛的乔虹女士，还有国海富兰克林基金张惟闵博士。

　　叶翔：我们今天有四个话题，分别是有关经济复苏过程中刺激政策的退出时机，今年经济已经发展到复苏的初期和危机的后期，许多人议论原来的刺激政策是否应该退出了，这是一个话题。

　　第二个话题我们要谈一下中国房地产是否可持续增长，还有一个是企业的盈利趋势与投资选择。最后一个是后衰退时期的增长模式对投资的影响，首先请贾康所长给我们谈谈他的观点，认为刺激政策退出的时机应该如何？

　　贾康：谢谢主持人，我尽量简短说一下自己的观点。当前经济运行的基本判断没有多少争议了，我们已经顺利从前低转入后高，今年8%的目标实现没有悬念，我觉得可以加两句话“我们确切无疑地摆脱了一个笼罩我们的通缩紧缩的压力和阴影，同时我们也没有面临现实的通货膨胀压力”，前一段时间这方面有争议，有的观察者看到股市、房市的表现泡沫到来，泡沫化使通货膨胀又面临现实的压力。当时我们许多的研究者对此有不同意见的，这几个月的现实演变已经证明了，那个时候把通胀的压力再前面的观点上看过了。最近新发布的CPI和PPI进一步表明当前还没有现实的通胀压力，下一轮怎么样应对通胀我们还可以从容计议。

　　所以，现在要看最主要经济政策着力点放在什么地方？我个人的观点认为这是非常难得的发力调结构，专方式，促改革的良好时机，这对中国三步走的战略意义不用多说了。这是我们应对世界金融危机的冲击，取得前面的显著成效之后非常值得珍惜的一个实践窗口。宏观政策方面，我个人的看法是基本框架不应该改变，这个基本框架是货币政策和财政政策以及一定的刺激力度，保持这种刺激力度，但是微调和相机抉择是必要的。货币政策已经在微调的概念下有所收敛。财政政策运行的要领与货币政策类型，也是有相机抉择的问题。基本的框架不光是现在不用变，我认为下一个阶段明年以及相连的一两个年头都不一定有改变的必要性，这就是主持人提出的刺激政策退出时机怎么看。

　　我的基本论点是这样的，现在中国经济运行还有什么不确定因素呢？主要是来自外部，外部的不确定因素现在看起来与上半年看起来乐观成份高得多，谁也不敢说完全就可以避免不确定因素。这是需要进一步观察的。

　　另外，如果说这一个不确定因素所可能带来的负面影响不会出现像雷曼兄弟公司倒闭那样大的事件，我们就按照这样的假设考虑，历史经验可以给我们提供什么启示？宏观政策要退出，必然会表现为淡出概念下逐渐下调刺激力度。是什么样的大致演变模式呢？

　　我们看上一轮应对亚洲金融危机那次，98年一季度数据出来以后，当时带有仓储特点的，建国之后出现积极性扩张财政政策，其延续期是六年多时间，一直到2004年底的中央经济工作会议才明确宣布了由积极财政转侧转为稳健的财政政策。在变化过程中有一个节点2000年，朱镕基同志当时在国外一个场合说，中国经济出现了重大转机，国内一些重要的学者已经写文章登在报纸上，认为中国的经济拐点出现了。很快决策层发现美国新经济时候出现的转折也有泡沫破灭之意，我们下一阶段可能会面临新一轮的压力，很快就强调要继续坚持实施积极财政政策。

　　果然在2000年下半年和2001年我们又有一个相对而言压力比较大的发展过程。到2003年受非典冲击，有非常悲观的论调，认为当年整个GDP的增长速度会掉到5%甚至是更低的水平上，实际结果是我们成功应对非典冲击之后，2003年整个国民经济一路高歌猛进，2003年实际增长是两位数10%，这个时候还没有人正面谈积极财政政策退出的问题。一直到2004年的初夏，在上海的世界扶贫大会上，当时的财政部金人庆部长讨论政策转型的问题。

　　现在看起来，这样六年左右相对低迷期实行扩张政策的发展过程放大来看给我们一个经验性的印象，中国在90年代以后每次阶段转换都是五年左右，又把这个经验叠加了，我们可以往前追溯1992年，到1997年是经济高涨期，一直到亚洲金融危机爆发。五年多的时间我们的政策要降温，98年启动积极财政政策到2004年又是五年多一年的时间，是相对低迷期，2003年成功抵御非典之后，一直到2008年上半年又是差不多一个五年，也是经济的高涨期。在2008年秋天，明确进入我们以扩张政策的经济低迷期，如果就我们的经验来讲，这个经济低迷期不可能一两年就过去了，我们已经启动了四万亿的政府投资计划，实际上跨越了三个年头。2008年追加了1040亿，在09年要把剩下的9千亿用出去，现在用了一半了，这个政策框架里面是应对这样的低迷阶段，而不是一个年头的表现。另外中国经济的五年左右的阶段转换。在全面开放情况下与世界经济有联动关系的，世界经济里面最大的经济体是美国，美国占世界经济总量的1/4左右，中国现在只占6%左右，我们曾经把美国和中国两个经济体90年代以来的经济增长速度在直角坐标系比较一下，发现前面说的五年左右的转换，中国总体上说与美国高度吻合的，在实质上中国是落后于美国半年到一年，或者是一年多一点的时间，美国有一个相对稳定的拐点之后，中国要跟着变，比它晚半天到一年的时间，如果按照这样的经验比较的话，现在美国一般预计有三年左右的时间，才能走出这次称之为衰退的低迷期。

　　前面已经有一年左右，其对中国的影响有半年到一年，又和我们前面说的五年经验是吻合的，我个人不认为许多研究者孜孜以求的模型，能够做精确预测的模型能够起多大作用，不得已看这些经验的东西，这次告诉我们，中国的经济低迷期与美国主要的经济体联动在一起发生影响的时候，我们在增量起作用，但是在整个盘子会跟着人家走，要往前看三年甚至是更长一点的，需要有政策自下而上发生托举作用应对危机。

　　这是我对退出时机轮廓性的勾画，这种认识隐含的是，与上次亚洲金融危机的操作很类似。我们首先要把已经确立的扩张政策，四万亿的投资计划大体实行完，现在没有必要慌里慌张改变这些一揽子计划，实行完了以后根据时机走一段看看，如果要退出的话，在官方的表现上不会当时宣布，会采取淡出的方式，如果做的差不多才会正式宣布转型，如果宣布转型以后是大局已定，2004年刺激力度在不动声色的情况下慢慢降下来，2004年正式谈转型，年底中央经济工作会议给其定调是大局已定的事了。

　　叶翔：下面请陈主任给我们介绍一下房地产，待会儿我们一起讨论。

　　陈淮：主持人这个介绍一下让我话题不知道从哪儿开始了，可能到明天天亮。

　　叶翔：我们具体一点，明年是涨还是跌。

　　陈淮：这是股评家每天说的话，昨天股市的大涨，今天仍然会继续上涨，但是也不排除继续下跌的可能。

　　这没有意义，预测房价是复杂的事，也是简单的事。明年非常可能是平均房价会下跌。但是你要买那栋的话一定是涨的，有没有可能？

　　叶翔：有可能。

　　陈淮：为什么？

　　叶翔：要不然买它干吗？

　　陈淮：我没有听懂，我的意思是随着城市化的扩张，我们住房越盖越多，越盖越大，就存在一个可能性。不断向外扩张和新建住房建设的过程中，很可能出现高中低档所有的房子价格在上涨，而平均房价在下跌的情况。

　　我说的是高中低档都上涨，平均房价会下跌，我不知道你刚才是指哪一种。不是姚景源统计局算错了，有人肯定想是统计局的数字，有水分。这种1+1=2算错了，也只有赵本山的智商算出来的。大家很容易理解，姚明和潘长江的平均身高是1.78，如果一个姚明和两个潘长江平均身高就是1.64，我们明年高档房和低档房都涨了，也会存在不均衡问题。

　　房地产价格这是很重要的规律，你问我房地产会怎么样，因为给我的问题房地产是否可持续发展。我想了三天三夜就一句话，可持续发展是中长期发展的趋势，不是指明年有没有炒房子的机会。如果中长期战略发展，中国房地产战略发展毫无疑问地还有20年到30年的辉煌期，不存在可不可持续发展的问题。因为中华民族，中国老百姓，中国的经济体正在从一个农业国向工业国转变，正在从大多数人住的乡下往城里转，我们会怀疑中国的房地产业可不可持续发展的问题吗？

　　我刚才听姚景源总经济师的发言，我们在09年经济发展有三好三坏，三好如同姚总讲的，经济保8的事没有悬念，第二个今年财政收入从7月份基本是很明显的V型反转，第三个是就业，年初大家高度担心的，刚才姚总也讲的农民工被动返乡数千万人，以及大学生就业，我们今年坐在这儿谈，就业问题已经退到后面了，这三号无一例外与今年的房地产市场密切相关。

　　有不同意见可以举手？这根本与房地产没有关系，我们另开药房来实现的，有没有？我们不用怀疑中国房地产业在中国经济发展中的好。

　　但是我们也有三坏，也与房地产相关的，第一个民营投资不乐观，刚才姚总和贾所长都对经济在今年出现的趋势表现乐观，今年的乐观是政府的政策投入，包括财政资源与信贷资源的投入支撑的，连长和指导员拿驳壳枪冲上去了，结果一冲上去，就他们两个人，士兵还没有上来。我们资深媒体人写评论文章注意到每天在那儿评论高档房十万以上不算新鲜了。我看今天的文章是汤臣一品不孤单了，超过他的有许多了。这不是好事，在经济景气，投资者对市场看好，企业家拼命扩大再生产的时候，他们会压房子，压地，而不是买豪宅。当人们从生产系统中，从自己的投资中撤出现金买豪宅的时候，恰好反映市场化投资力量对前景仍具比较高的担心。

　　什么时候有钱人拼命到银行压房子，压地了，这个前景可能正在走向贾所长担心的都看好“通胀了”恰好是经济不好的一个标志，高档住宅热销，民营投资没有跟上。

　　第二个，我们的出口很令人担心，今年三架马车中出口最新的数据，年末的中央经济工作会议也会说仍然是很低迷的进口同比下降20%上下，出口下降超过20%。今年国外经济体包括美国和整个世界经济有触底反弹回升比较明显的迹象，连奥巴马都说已经到底了，差不多了。但是大家也请注意到在中国就业明显V型反转的同时，世界经济触底反弹并没有带来世界和发达国家就业回升，各个国家的经济触底反弹就业没有改变，这个恶化就是我们今年下半年以及到明年贸易摩擦双反，中国出口遇到的阻力会越来越严峻，越来越大，21世纪以来的中国对外发展贸易摩擦最重要的特点是发达国家与其他国家保护其落后产业。

　　我们唯一的出路在保增长，保民生，保就业的后两个保里面还得靠内需，最有力带动内需不仅是生产链条延长，而且在人们改变和提升消费结构上有重大促进作用的恐怕还是房地产。我们有三千四百万农民工靠建筑业吸收，最后一个不好是物价。

　　到11月，我们的CPI居民消费价格同比还是负增长，这远远出乎我们今年三季度的预期，现在看来全年负增长已成定局，所以刚才贾所长说我们目前并无现实的通胀，但是贾所长说我们已经走出通缩的阴影，看起来这件事还需要到年末年初盘一下物价的基本形势。并没有出现上半年的信贷资金规模会导致下半年的恶性通胀，这没有出现，可能我们还有许多不知道的深层次原因。简单说就这么多了。

　　叶翔：谢谢陈所长。陈主任对中国的房地产是比较乐观的，虽然目前房地产价格涨未必是经济好的原因。

　　陈淮：这不是我说的，我说富人趋之若鹜买豪宅是对未来市场经济信心不足的表现，务必说准确。

　　叶翔：在下面提问之前，还请乔虹女士说一下对中国经济后危机时代的经济增长模式。

　　乔虹：我稍微介绍一下，刚才说了调结构的问题，我们主要讲的是在未来五到十年，中国如何把储蓄率降低，消费率提高的问题。

　　稍微讲近期一点的，如果我们看明年，一方面也是讲述我们的观点，另一方面也是评论一下贾所长和陈所长提的问题。从现在经济实体增长恢复的状况来看，确实是恢复得不错，我们觉得所谓的V、L等，从一些数字来看，对V型反转的判断大家是一致的。

　　有一点不同的意见是，对于从政策上应该如何反应？从判断来看，今年很重要，起码从价格现在的状况来看，与之前1999年到2003年还有一定的差别，未必一定需要我们在下面一个阶段有持续的、积极的扩张性的财政政策，再加上恢复宽松的货币政策支持，现在的政策制定者还是保持积极的财政政策，逐渐微调用货币政策进行。

　　货币政策在下一个阶段在逐渐增长越来越加速的过程中，可能会进行一部分的调整。

　　从两个方面来看，有一点不同的意见。一个是否还有通缩的阴影，我们觉得刚才陈所长说的问题，CPI是否能够转正，我们从年同比来看从来没有这么乐观过。如果要转正的话今年只有出现恶性的通货膨胀，才能出现。一开始我们既使是看到今年M2增长很好情况下，我们也觉得11、12月之间出现CPI同比转正的可能性比较大。我们同意的是贾所长讲的通缩阴影已经消退，下一阶段是增长进一步加速以及通胀压力上升情况下还有进一步更大范围的调整和收缩的过程。原因是什么呢？从CPI环比来看，从八九月来看，平均月环比折年是4到4.5区间，用央行的数据从6月份到现在环比没有下过零。从环比的定义来看，这是有趋势性的明显变化，我们相信通缩的阴影已经过去了。而且说实话4%左右环比的增长让我们有担心，但是通胀不是大的问题。主要的原因是虽然M2增长很快，但是我们发现产出缺口仍然在逐渐合拢，经济中还有一些产能。

　　第二个问题是财政扩张，积极的财政政策是要保持一段时间不变化，但是怎么理解呢？现在听一些分析师在揣测，也听到一些人讲，可能明年财政赤字作为GDP的比例会保持不变，如果今年实现3%的财政赤字，今年的收入增长不错，在第四季度发钱比较多，如果真的是3%，明年还是3%，这似乎不是财政扩张，而是保持了财政的积极态势，没有收缩。如果是这样的概念，我们可以理解，从1999年到2002年已经走出通缩的阴影，没有必要持续地扩张。从货币的政策来讲，今年四季度明年一季度都有可能超过10%的增长，出口也会逐渐恢复到两位数的增长等等，到明年的二季度也会看到，我们认为货币政策也会发生一些变化，包括进一步加息，既使是不加息也会进一步控制贷款，这些也会持续而来。谢谢。

　　叶翔：贾所长与陈主任有每年回应没有。如果没有的话，下面我们请张博士谈投资策略，宏观政策、房地产形势有了，怎么在这样的形势下赚钱，请您谈一下？

　　张惟闵：我们做投资的人比较庸俗，理论谈的少一点，真金白银谈的多一点，从上市公司来看，我们看上市企业的利润，今年第三季度是从去年第四季度以来整体企业的利润转正，去年第四季度同比来看，我这儿有一些数据，去年第四季度上市公司利润负增长84%，第二季度升到1.3%负增长，第三季度是正26%，从这边可以看到，今年累计的数字来看，上半年企业利润仍然是负增长的，第三季度是持平了负1.6%，所以企业的利润确实在上升。与各位经济学家的预测是一致的，就企业利润来看，投资的方向是什么？

　　我想说企业利润不是唯一的考虑点，流动性、政策都是考虑点，另外我们考虑长期的时候希望看趋势。

　　我们把上市公司分几类，一个是趋势确立的，从去年第四季度到今年一季度，大部分的行业利润都是负增长的，现在趋势确立连续增长两个季度的，一个是房地产，一个是汽车，汽车的趋势确实非常明显，我们认为今年是汽车下乡启动的元年，一旦这个趋势成立的，以后不会下来，从汽车行业的利润可以看到，去年第四季度整体汽车行业的利润是亏损50亿，到今年第一季度是18亿的利润，第二季度是54亿的利润，第三季度是74亿利润，这个增长态势非常明显，所以我想提出来谈一下，其他稳定增长的行业有金融、银行、食品、饮料，家电、电力设备，家电也是一个很有意思的行业，还有平板电视，我们认为中国的彩电到更换的周期，平板电视掉下来以后，加上最近的家电下乡政策，这个周期启动了，这是一个很明显的趋势，虽然我们看到两个季度的增长，股价也会上来的，这个趋势也会延续好几年。

　　第二类叫急速反转的行业，前一个季度利润是负数，第三季度是正的，比如IT行业，第三季度已经是正的增速，第二季度还是负的21%，但是第三季度是正38%，另外一个行业是机械，包括刚才姚经济师提到的沈阳机床，包括土木工程的行业，如三一重工，他们第二季度的利润也是负的，第三季度是正的。

　　第三类行业是见底的行业，这些情况随着很差，但是情况不会更坏了，我们考虑他们的股价是否合理，如果股价低估了，我们可以考虑做小小的投资，钢铁行业是其中的一个。电力行业也是一个，我们刚才在讨论的时候，这些都是所谓的产能过剩的行业，即便是产能过剩，利润也不会往下掉，到了一定的地步也会停在那儿。这是我们说的见底，另外还有两个行业，一个是造纸，一个是海运行业。这是我们考虑的三个点，一个是持续增长的，像汽车、银行、食品、饮料，家电；反转我们认为还有机会的是IT和机械，另外还有一些见底的行业，也许机会还没有到，未来却还有机会，我们是这样的角度看企业的。

　　叶翔：我想对贾所长提问题，你认为明年中国的刺激政策不会有明显的退出措施，我也听说中国的退出与美国的不一样，因为中国的刺激最明显是4万亿，4万亿的刺激政策已经变成铁公机了，美国的刺激是中央银行在基础货币投放了一万多亿美金，但是至今为止M2、消费信贷没有增长，所以他的退出与我们的退出有不同呢？

　　贾康：刚才这主持人的问题与乔虹女士是一个思维方向。刚才叶先生说的四万亿与这个有间接的关系。比如今年的9500亿，其中资金放在大盘子里面怎么安排，中央财政要安排1.18万亿，不是这个赤字来了以后就是对4万亿的。无非总的支出盘子里面所有的钱进入以后不够，表现为赤字。中国的赤字弥补机制90年代明确了，不允许向银行借款，不允许向银行透支，只能举债。

　　我们今年的举债规模，加在一起，财政收支表现出来的是以举债弥补的是9500亿，不是直接连通银行方面的货币发行。9500赤字是建国以后创记录的新高，按照相对的数字和年度GDP比较这不是最高的。今年按照8%的GDP算下来，应该在2.9%左右，2.9%也是接近3%，有一定暗合欧盟3%的控制线，这个控制线也不是像一些人说的国际公认的警戒线，只是他们为了协调成员国的利益取向在经验数据上取一个整数，法国和德国更多起主导作用，划了一个3%。到了欧盟运行中出现了困难和问题时，屡屡突破这个界限。按照中国的经济运行态势来看，我个人做一个粗线条的推测，下一个年度似乎没有必要扩大相对数了，如果没有相对数的扩大，也就意味着这轮的扩张没有再加码，但是并不意味着不扩张，毕竟还有3%，但是明显是安排赤字的政策，这个政策的框架没有变，什么时候观察到相对数在明显调低，我们就可以判断进入扩张政策淡出的阶段，明年具体的数字安排还不好做预测。但是似乎已经没有多少压力把相对数抬高了。所以在概念上继续扩张但是不一定加码，可能是这么一个要领。

　　叶翔：谢谢贾所长，我再问一下张总监，怎么看矿产行业？无论是铁矿、铜矿、铝矿等？

　　张惟闵：说实话，矿产行业是我们经常看不懂的行业，矿的价格由全球市场决定的，中国是一个重要的决定因素没有错。而且这个东西是我们很难判断，对分析员来说，就像分析油价，分析宏观经济还可以，但是分析油价是很难的，对矿的价格也是，我们经常有一个判断，但是这个判断可能会错。随着中国经济的发展，这个价格会慢慢往上走，这是一个长期的趋势。在短期的角度来看，未来一个季度，两个季度很难判断怎么样，这是我们一个投资的因素。

　　另外这些矿即便是好，中国能否找到合适的标定物，我们最看好是铜矿，中国A股的上市公司更多是属于铜的冶炼，而不是资源类的，所以矿产是我们关注的行业，就我们的投资来说，我们希望看到这些趋势性的东西，矿就我们长期的经验来看，比较难判断。

　　叶翔：下一个问题问陈主任，媒体报道房地产价格与收入已经达到12到20倍，因此对房地产价格是否有泡沫，你怎么看这个问题？

　　陈淮：其实许多的问题我一直想说，但是没有说，这个问题就简单说。

　　许多专家说人多高的身高和体重是最好的，超过了就泡沫了，害得我们女士们天天去减肥，的确有没有一个身高和体重的合理比例呢？真有，但是同时这些专家为什么不告诉老百姓三分之一的人低于这个比例，三分之二的人高于这个比例是亘古不变的常态呢，三分之二的体重超过了这个比例不是泡沫。这是其一。

　　其二，和我们刚才的专家讲的积累与消费有关系，与你刚才提的问题有关系。我们要想达到一个大家认为一个国际惯例，我们经常听到什么所谓的国际公认的标准，没有这个标准，但是到发达国家的程度，收入和房价会不会稳定在一个相对均衡的区间呢？真的会有。但是要达到3到6倍的区间需要两个客观前提，第一个城市化，城镇化基本完成，也就是说，大部分人已经住在城里了，人口在城和乡的结构相对稳定了，老说美国多少倍，中国多少倍。第二个城市的建设基本完成，美国缺房子吗？美国3亿人口还存在房屋短缺吗？他已经完全走过了改善期，这叫城镇化基本完成，这是前提不要忘记了。

　　第二件事，中产阶级占据社会人群的主要比重，买房子是有产的过程，20多年前诸位的父母，包括我这个年纪的父母，我们上大学的时候都是无产阶级，我们大学老师告诉我们争取当所长搞成一无所有才对，我们刚刚学会有产，扩大中等收入阶层，要等到大多数人成为中产阶级，这需要一段时间，这个时间至少是20到30年。

　　我们从1999年到2008年的十年间，盖了80亿平方米的住房，我们卖掉了超过7000万套的住宅，我们城镇居民家庭在大扩张的基础上也不过才2亿户，十年我们就卖了七千万套，听起来很了不起，而且我们还可以预期未来十年还盖七千万到八千万套。但是我们再往下说这个数字，即便是有这样的速度，每年两亿人也不过3%到4%的家庭可以改善，即便是盖得这么大、这么快，七千万套。我们要想百分之百的改善是不是需要20到30年。这是一个务必搞明白的前提。

　　简单地说泡沫这是一个问题。

　　另外，我们每年住房大跃进，在过去十年每年盖6亿平方米的商品住宅，但是只要有5%到10%的家庭能够实现价格平衡，足以支持市场的供给，不需要七成人，五成人买得起，连一成人买得起都不需要，就足以支持把房子买光了。

　　昨天有人说上海的豪宅多少钱一平米，上海一年卖三百万平方米，不过是3万套住宅，上海有七百万户居民家庭。这是第二个问题。

　　第三个问题，政府要解决的首先是，如果每年只有3%到4%的家庭改善住宅，那三四户先改善，而不是在一年内让七成人买得起房子，你练什么功也办不到。政府能够卖的是一百人那三个人优先改善，我们让没有住上房子，住房困难的，结婚取媳妇的年轻人优先改善，这是政策需要做到的。

　　所以，简单用房价收入比12倍就说泡沫，就像我们说身高和体重不匹配的女士都是泡沫一样，害得许多女生都去减肥。

　　最后一个问题，我们老百姓的确有20%到30%的人需要政府的大力政策才能使他们住上房子，才能使他们适度改善。这也是政策的重心，我们也知道40%到50%的老百姓不需要重新买房子，已经住70平米的房子，他买100平米的房子只需要再买30平方米，我们6.7亿城镇人口，2亿家庭至少有40%到50%的家庭不是从零开始买一百平米的房子，他已经住了70平米的房子，这70平米很可能是房改房。别看房改房破，但是他在核心市区是涨价最快的。

　　所以，分析这个市场的时候，我觉得我们的分析师们告诉公众媒体的信息中有许多恐怕太过于教条主义与书本化，我们在座可能有只挣三千块的年轻人一个月，吃穿用略有节约，我同情您，尽管你每个月只拿出六百用与消费，但是你是最有希望的群体，你的收入增长到4千，收入增长33%的时候，每个月可以拿1200块钱用于住房消费，这个群体虽然是最买不起房的小白领，但是收入增长过程中很低的收入增长能够使住房消费能力有很高的增长。正处在住房消费能力高敏感、高弹性的期间，分析这个市场要从以上这些简单的道理出发。

　　叶翔：因为时间有限，请大家最后提两个问题。

　　如果没有问题，说明我们四位的表现非常好，让各位非常清楚，明年的投资更清楚了，祝大家明年发财，谢谢。