中国正处在人口红利期 房地产业还有发展

    另外一个支柱是房地产，房地产今年以来确实呈现明显复苏，这个复苏不仅体现在销售上，也体现在推新盘，新开工面积，开发投资上，都有很明显的上升。

　　为什么分析房地产？因为房地产确实对国民经济比较重要，特别跟钢铁、有色、家具、家电这些行业加在一起，占GDP超过10%，像中国的钢、水泥、玻璃、铝，超过四分之一都是用在房地产，塑料三分之一用在房地产上。房地产对政策比较敏感，现在首套房是打7折利率，如果恢复成85折，使月供负担增加8到9%，如果恢复成基准利率，会使月负担增加16%，如果真的实现利率政策变化，对买房人需求是有影响，但是这是短期情况，从中长期来讲，我们对房地产来讲还是比较乐观，将来还是有比较长的需求，为什么这样讲，还是牵扯到刚才提的人口，中国现在还处在人口红利期，一个重要的表现就是中国现在这种20岁到30岁的人群比重在上升。

    这是我们最近做的研究，原因很简单，因为我们知道50到60年代是中国第一波出生的人，那一代人在80年代结婚生子，他们的子女都进入了20岁到30岁，明显看到这波20到30岁的人数量在上升，从05年到15年，将是中国结婚建立家庭的黄金十年，这不仅从人口结构上看出来，看民政部门统计的数据，结婚的数量，第一个结婚高峰是80年代，还有一个结婚高峰就是出现在05年之后，现在基本上每年有一千万对夫妻结婚，这个有非常重要的意义，我们知道中国人普遍的思想就是结婚了要买房子，当然后面我们也会提到为什么结婚买房购房年龄那么年轻，首先这是一个事实，有的结构做过一项统计，中国买房的人75%的人是35岁以下，这个年龄是非常年轻的，美国、英国首次购房年龄都是约超过35岁，德国人是42岁首次购房，中国人是很年轻就可以买房，很重要原因是什么？大家忽视了不仅仅是年龄结构在推动房地产，中国的性别结构也是失衡的，中国在过去50到70年代末性别结构比较正常，一般是1.05个男婴儿比1个女婴儿。

    因为男人的年龄、寿命比女人短，但是从80年实施计划生育之后，现在是1.25男婴儿比1个女婴儿。这种就造成了择偶压力越来越大，这也造成很多社会压力原因之一，大学生为了跟老婆结婚，就得买房子，很多农村实际上很穷的，很多给媳妇的彩礼超过十万，而且我们做过一个统计发现，把中国三十几个省拿出来，性别结构越失衡的省，储蓄、买房的压力越高，逼迫大家买房。

    所以右边这个图中国购房压力年轻，当然也有其他方面原因，投资渠道不多，买房是投资渠道首选，大家把买房子作为将来的社保。既然现在生儿子成本这么高，因为讨老婆太难了，大家还是重男轻女，这不仅仅是文化的原因，非常重要一点是社保体系，我们知道在农村，没有什么完善社保，大家怎么养老，就靠生个儿子，将来老了之后跟儿子住在一起，你要生女儿，将来谁给你养老，所以男女比例失衡是不正常，但是要改变它，要从整个完善社保体系做起，这个耗时比较长。

    为什么我们要研究20岁到30岁的人群比例在上升，就是因为背后有这么多原因造成购房需求是比较旺盛，至少从05年到15年，中国20岁到30岁的人群会上升1800万人，假设一对夫妻买90平米的房子，每年对房地产的贡献就是1.6亿平方米，而且不仅推高房地产需求，对于中国的消费领域也有很深厚的影响，大家关注不同的产品，哪些从人口结构中受益，我们调查过800个家庭发现20岁到30岁的人群在服装、外出就餐、旅游娱乐上面的支出意愿明显高于30岁以上的人。

　　而且20岁到30岁的人买车的意愿是所有人群中最强的。受教育水平比30岁以上的人要大得多，好得多，因为现在确实全国的教育水平在上升，比如拥有大学学历的20岁到30岁之间的人比重非常高，造成很多IT类的产品、数码类的产品以及文化和娱乐的消费要远远高于年长的人群，所以为什么我们对这方面的消费大家要给予比较多的关注的原因，当然还有一个婚庆消费，我们也看到过统计，中国现在一年婚庆消费四千亿，占GDP接近2.5%。

    这里面主要是，第一，餐饮，因为要去酒楼摆宴席；第二，高档服装；第三，金银珠宝；第四是旅游；

    现在结婚的人群每年还是以5%的速度在上升，这方面受益于婚庆消费的产品和行业是比较明显。当然，这个是目前中长期来看，一直从05年到15年有一个释放的过程，从短期来看，很多人的疑问就是，今年以来，房地产价格涨这么多，是不是出现一定程度的高估，导致大家买不起房，重新销售萎缩的情况，特别一线大城市关注比较多，北京、上海、深圳最近几个月销售量开始萎缩了，看这个问题，我们不仅要看北京、上海、深圳，因为对于全国来说，北京、上海、深圳等等13个大城市，他们房地产销售量占全国比重不到25%，他们房地产开发量占全国比重不到5%，中国房地产业更重要的要看二线、三线城市，我们把目光投向二三线城市发现当地房价还是比较合理，没有明显高过当地人的收入，这里用什么指标来衡量呢？

    以月供收入比，花掉的月供占收入比重有多高，银监会规定不超过50%，在大城市我们发现这个比重超过70%，如果在这几个城市普通家庭要买房，四分之三的收入要做月供，当然买不起房子，我们做过很多种西部城市房地产的调研，像武汉、西安、重庆等等，这个比例就在40%以下，30%几，明显比较合理，成都是50%左右，介于两者之间，也是比一线大城市合理得多，这也是我们看到一线大城市销售量开始萎缩了，但是全国销售量还在加速的原因，所以我们对于接下来房地产投资继续作为支柱之一还是比较有信心的，重要原因就是二三线城市表现比较好。