晨星(中国)研究中心张洁:REITs高分红的长期投资

　　房地产投资信托基金(REITs)是一种汇集多个投资者资金，由专业投资机构负责进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种基金信托产品。

　　1960年，首只REITs诞生于美国。历经50年的发展，它已被美国投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，用于增加资产配置的多样性，分散投资风险。目前全球有600多只REITs产品，主要分布在欧美市场。我国目前发行了两只投资于海外REITs的QDII基金，分别是诺安全球收益不动产基金与鹏华美国房地产基金。另有嘉实境外房地产投资信托基金及国投瑞银亚太房地产收益基金正在排队待审。

　　海外REITs类似基金，既可以封闭运行，也可以上市交易流通。大部分REITs在证券交易所上市，有较好的流动性。从组织结构上看，REITs可分为公司型和契约型，其中以公司型居多。究其本质，REITs属于资产证券化的一种方式。根据资金投向不同，REITs可以分为三个类型：权益型REITs，即投资并直接拥有不动产的产权，通过拥有的权益来获取租金和资产增值。受利率影响相对较小，目前美国市场上90%以上REITs为该投资类型；抵押贷款REITs，主要将募集的资金投资于房地产贷款或房地产贷款支持证券(MBS),以贷款利息作为主要收入来源。受利率的影响比较大，股息收益率比权益类的较高；混合型REITs，既从事物业投资也投资于房地产贷款，收益率亦介于以上两种类型之间。

　　REITs的收益特点：以分红为主，长期投资回报显著。REITs的投资以成熟的，有稳定现金流的商业物业为主，用以长期获取租金作为投资回报。其最显著的特点就是分红率比较高。多数国家均要求REITs收入的绝大部分必须会定期以分红的方式分派给持有人，并通过征税方式鼓励派息。数据表明，近40年权益型REITs的年收益中约有65%来自分红，相对而言，标普500指数成分股的投资收益中只有30%来自分红。此外，由于REITs在公司层面不用缴税，避免了两重征税，每年红利发放都比较稳定。总体看来，REITs的高分红率为投资者提供稳定的现金收入。

　　REITs的风险分析：行业集中度高，短期波动性较大，风险易被低估。由于REITs本身的属性相似，因此行业集中度非常高。相关性分析表明，大部分REITs属于高度相关，相关系数在0.7以上。其中同为周期型的办公类和酒店类的相关系数更是超过0.9。只有在周期型和非周期型之间相关系数才有所降低，维持在0.5左右，如工业和医疗保健、工业仓储之间。因此，即使REITs的标的物业从属不同行业，在REITs之间进行组合也是无法有效降低风险的。

　　从短期波动率来看，REITs的短期投资的收益波动率堪比股票。尤其在金融危机时期，波动率更是急剧达到40%以上，超过当时的股票指数。当然，这和当时整个美国房地产市场不景气有直接关系，所以短期投资还是具有一定的风险。

　　此外，传统的风险衡量指标可能存在低估REITs风险的问题。通常的风险指标只反映金融风险，不能反映REITs所包括的经营风险、管理层是否用心维护物业资产等方面的风险。其次，尽管REITs上市交易，但REITs背后的物业不像股票与债券有连续的价格，从而使得其相应的波动率被低估，导致风险低估。

　　总体而言，REITs的风险投资收益特性接近于债券基金，能够为投资者提供相对稳定的红利收益。并且由于和各大类资产的相关性较低，从资产配置的角度，投资REITs可以优化资产组合，提高单位风险的收益，是适合投资者的长期理财产品。但是REITs投资的不动产投资类型一般都相对集中，因此，投资者还需根据自己投资组合侧重点，按照自己的风险承受能力进行合理选择。