上投摩根基金王邦祺：印度的房地产市场

　　有土斯有财，是中国人几千年来的观念，有房了心里才踏实。印度人对待房地产的态度，跟中国人差不多。对许多印度人来说，一辈子最大的花费就是房地产，其次是为了结婚安家所购买的黄金。

　　关于印度的房地产市场问题，在去印度考察之前，有许多疑问待解。

　　首先，外国人可以在印度买房吗？第二，印度的房地产便宜吗？第三，印度房地产的交易成本高不高？第四，印度房贷利率多少？

　　事实上，跟印度尼西亚一样，在印度，除非有工作签证或印度的长期居留许可，否则外国人不可以在印度购买房地产。就算你过了第一关，拿到了买房许可证明，买一套印度的房子是否划算呢？我们拜访了办公室在Nariman Point的里昂证券印度办事处。据介绍，在那个地区，每平方米折合人民币的房价至少10-12万元，就连上海浦东都要派出汤臣一品这样的豪宅才能说明中国有比印度更贵的房子。

　　Nariman Point地区房地产贵有贵的道理。一方面，在英国时代这里就是贵族以及政府单位集中的地方；另一方面，平静无波的阿拉伯海流经这里，的确让人心旷神怡。最重要的是，孟买的交通比北京与雅加达还差，时间成本的加成计算使得这个孟买南边的海角地区成为全印度最贵的地方。

　　我们再去看个相对正常点的地方。在孟买机场附近，印度最好的房地产开发商Oberoi最新推出一个120万平方米的开发案，一个182平方米的单位要价406万人民币，加上11%的各类税费(卖出的费率更高)，466万人民币是所有买方必须支付的总价。如果我们套用平价购买力(PPP)理论进行估算，印度的房地产在亚洲还不能算贵，但是考虑到极度高昂的资金与交易成本，以及亚洲最高的房贷利率（15%-18%），我们认为继续炒作的空间没有想像的那么大。经过实地考察，我们发现，与中国市场一样，买地与卖房能够高周转的开发商才是王者，囤积居奇只会害死自己以及投资人。