新沃资本朱灿 “借力共赢”挺进房产基金

新沃资本朱灿

　　房地产基本需求是存在的，尽管房地产市场当前阶段有种种问题，但我们的机会就蕴含在房地产市场由无序到有序、由欠缺到具有合理性的过程中。

　　20年资深金融行业从业经历，先后从事保险、证券、基金、银行、金融租赁、房地产和PE等，其中的17年均担任所在金融机构高管。新沃资本控股有限公司董事长朱灿笑着对记者说：“在巴曙松老师门下的博士生中，我算是一个金融界的‘老兵’。”

　　他多年的感触是，在金融界一定要要学会“借力共赢”。

　　利用金融资源顺利募资

　　作为一种新兴的业务，房地产基金的发展往往离不开与银行等传统金融机构的合作，朱灿对银行业务模式非常熟悉，通过自己和银行、信托之间的渊源，通过“借力”开展合作，相对比较顺利地开展了募资，从而推进业务快速发展。“我职业生涯中积累的经验及资源使我有可能抓住房地产行业中的机会，因此我决定从金融界的高管进入这个新的业务中，开始自己的创业生涯。”

　　2010年6月，他创办的新沃资本控股有限公司在北京成立。目前实际募集和签约资金20多亿元左右，2012年底这一数字达到60亿元。

　　朱灿说:“从付出与获得的角度讲，借力是一种获得，是别人向你提供帮助与支持，但获得的前提是付出，无论个人或是公司都不能只想着‘借力’，还必须考虑为别人提供便利和支持。”

　　初期关键在于打开品牌知名度

　　采访当日，朱灿在上海参加某论坛并在茶歇时间抽空与记者攀谈，稍后他还要赶回北京，而来到上海之前，他还在大连考察项目。这在某种程度上大概是很多房地产基金从业者的日常写照。

　　无疑，从金融界的高管转型房地产基金管理者，朱灿非常看好房地产行业的未来发展。即便当下房地产行业发展有一定争议，但事实上，无论是政府调控、消费者对房价走势的讨论甚至对开发商的批评，都无法改变房地产满足住房需要和推进城镇化建设的核心功能。

　　“换句话说，房地产的基本需求是存在的，为未来发展奠定了基础。虽然房地产市场有当前阶段的种种问题，但我们的机会就藏在房地产市场由无序到有序、由欠缺到具有合理性的过程中。”

　　朱灿在创业初期面临的主要问题是品牌知名度，尽管新沃资本拥有较为丰富的项目来源、相对通畅的资金渠道等优势，但在最初开展募集和投资业务时，投资人和被投资方往往都会关注品牌和过往业绩并以此来判断能力。

　　“初创企业拿不出现成的业绩来证明自己，也不具有品牌优势，因此最重要的是走出第一步。”朱灿说，“我们充分利用项目和资金渠道优势，从客户的角度设计交易架构，形成良性循环，渐渐克服初创期遇到的问题，逐步进入快速发展期。”

　　多元化和风控的整合者

　　朱灿认为，房地产基金要对资金市场和渠道有深刻的了解，着力去打造多元化的融资渠道，从而有效分散募集风险并实现选择和优化的空间。“了解市场才能定出合理的资金成本。如果不了解市场，定价过高会影响盈利，定价过低会导致募集期拉长甚至募集失败。”

　　“了解银行与第三方理财以及银行之间、理财机构之间对产品的要求、风险的偏好、募集时间的长短等要素，才能为发行的产品选择合理的募集渠道，从而确保募集成功。”

　　在募集之后的投资过程中，朱灿则多次强调了风险控制，他认为风险控制无疑是第一位的要素，基金管理者要避免冲动和从众的决定，所选的项目应有自己独立的判断，通过清晰的逻辑分析去甄别其中的风险。“用挑剔的眼光去发现问题，但不是放弃这个项目，而是以创新的方式去解决这些问题，合理规避风险。”