瞄准全球房地产 嘉实基金试水海外REITs

　　在境内房地产行业尚处严厉调控的环境之下，很多开发商及投资者将目光转向了海外投资。而欧美经济的趋于复苏，也恰恰为境内房企提供了海外投资的机遇。

　　近日，嘉实基金发行了嘉实全球房地产基金，该基金旨在通过投资高流通性的全球房地产证券，为境内投资者分享海外 房市投资相对稳定的现金流和资本增值收益。

　　嘉实表示，作为瞄准海外商业地产及收益型不动产的基金产品，嘉实全球房地产基金主要投资于美国、澳大利亚、英国、法国、加拿大、新加坡以及中国香港等发达国家及地区的优质REITs(房地产投资信托收益凭证)，辅以REIT ETF(交易型开放式指数基金)和RECOs(房地产行业上市公司股票)等房地产证券。其中，现金流收益明显的REITs投资占基金总资产比例的60%以上。

　　从历史收益看，REITs过去30年的年分红收益率在4%至12%之间，平均接近7%。嘉实基金经理蔡德森认为，随着欧美经济的回暖以及人民币的升值趋势，海外REITs的投资机会开始显现，未来将呈现上升趋势。

　　借助主投REITs(房地产投资信托)的证券投资基金，可以绕开复杂环节，参与帝国大厦、万豪酒店、沃尔玛超市，甚至是一座可以云中漫步的葡萄酒庄园的投资。

　　REITs投资：瞄准全球房地产

　　与基金相似，REITs是一种汇集多个投资者资金，由专业投资机构负责进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托产品。其投资以成熟的，有稳定现金流的商业物业为主，如公寓、酒店、商场、写字楼等资产，以获取租金和资产增值作为投资回报。其最显著的特点就是分红率比较高，多数国家及地区要求REITs收入的绝大部分定期以分红的方式分派给持有人，并通过分红部分免税等方式鼓励派息。

　　今年以来，以中国为代表的全球富人移民潮，正在加速推涨美国楼市。统计数据显示，今年前4个月，流入美国不动产相关基金的资金就超过62.17亿美元，已经超过去年全年。可以说，当前主投REITs的证券投资基金，就是跟随上了全球财富资本布局的大趋势。

　　彭博数据显示，截至2011年底，全球上市房地产证券总市值超过7800亿美元，其中REITs占比超过60%，全球房地产证券成长为股票、债券和现金之外的第四大投资标的，并得到养老金等主流投资机构的长期青睐。从2002年到2011年，业绩比较基准中具备10年价格和分红历史的REITs，10年间累计回报率达到237.0%，年化收益率高达11.6%，远高于A股收益水平，其中以租金形式为主要现金收益来源的收益占比达到44%。这意味着REITs投资者不仅分享了优质物业长期增值的收益，还收获了租金收入的稳定分红。

　　从海外置业角度看，投资REITs相比直接投资海外不动产具有不可比拟的多重优势。首先是解决了投资信息不对称的劣势，赴海外选择勘查物业耗费时间精力，但REITs筛选物业由专业机构负责；其次，各国及地区税收规定非常复杂，直接置业还面临房价波动带来的收益风险，以及购买后的出租管理等问题，REITs具有研究优势和管理经验。此外，直接置业退出权益很难保证，相反REITs变现的流动性更佳。

　　二看REITs基金：布局全球财富趋势

　　美国全国房地产经纪人协会6月发布报告显示，来自中国买家已成为美国房产的第二大国际买家。实际上，这种供求关系在资本市场上也已经有了明显的正向反应。来自彭博的数据证实：今年以来在欧债危机发酵影响下，全球主要股市普遍低迷，但截至4月20日，海外DJ Wilshire不动产基金RWR.US和先锋不动产基金VNQ.US两只产品，近6个月的报酬率分别高达19.16%、19.09%。

　　在传统证券投资陷入低迷时，以REITs为主要投资对象的基金，往往成为投资者财富保值增值的避风港。日前市场正受关注的嘉实全球房地产基金，通过精选美国等市场的REITs，为境内投资者开通了5000元低成本海外置业的便捷通道。

　　从资产配置角度看，REITs个性十足，长期回报率明显优于股票市场，且与其他产品关联度较低，是分散风险、优化配置的优良工具。海通证券研究表明，REITs与境内证券市场相关系数低于0.1，与黄金、金属、能源等大宗商品的相关性也均在0.4以下。在目前境内另类投资通道较少的情况下，主投REITs的基金将较好地分散单一投资境内市场的系统性风险，优化资产配置以达到财富增值目的。

　　根据资料统计，在投资组合中加入REITs，在风险获得有效控制的前提下，回报率大幅提高。过去五年(2007-2011年)，相比单纯投资全球股市及债市，加入20%的REITs投资组合的年化报酬率从4.1%增加到7.2%；若计算过去十年(2002-2011年)，资产配置除股债之外，加入20%REITs后，投资组合年化报酬率从5.9%增加到7.8%。

　　海外投资最常见的现象就是水土不服。境内机构出海投资，在研究覆盖广度和深度，以及一线信息收集与分析上，具有天然的短板。特别是全球房地产投资，更是一项非常强调投研本土化的课题。从现有各类基金的运作实际看，境外投资顾问拥有规模庞大和经验丰富的投研团队，熟悉各个市场实际，能有效跨越制约境内机构的信息障碍。相比股票，REITs带有更强的实体投资色彩，而不同地区的地产又都有不同特点，意味着REITs投资对实地调研和一线信息要求更加严格。因此，聘用境外投资顾问组建“中外联合舰队”模式，在信息分析、投研决策方面，拥有更大的优势。

　　嘉实全球房地产基金在同类基金中，惟一聘任了境外投资顾问德意志投资管理美洲公司。该公司管理资产规模截至2010年底达2390亿美元，其主要成员均具有15年-22年的海外地产证券投资经验。 (来源：国际金融报)