融资成本走低 REITs受益

　　鹏华美国房地产基金经理

　　裘韬

　　持续震荡的美股市场在9月份被注入两剂强心针：先是欧央行行长德拉吉许诺将有条件地无限量购买面临融资压力的西班牙、意大利等国国债，后有美联储主席伯南克承诺将推行新一轮开放式量化宽松。资本市场不再怀疑欧美央行进一步放宽货币政策的决心，主要股指在季度末创下了多年新高，各类债券利率持续走低，美元兑主要货币汇率调头走低，大宗商品价格快速上涨。

　　融资成本的下降有效刺激美国房地产市场的复苏。如市场普遍预期一致，美联储承诺将低利率政策再次延长一年至2015年中期，将现行的资产购买计划从国债市场转向抵押贷款支持证券；但每月400亿美元、不限总额和期限的购买幅度和挂钩就业市场表现的形式较前几次政策更为大胆，对房地产市场的影响更为直接和有效。美国30年固定贷款利率在三季度跌至3.4%，再创历史新低，由此带动新增贷款和现有贷款再融资需求增长。其中再融资申请量达到了三年来的最高点，消费者每月节约的贷款利息将直接拉动消费支出。此外，美联储取代私营机构成为抵押贷款支持债券市场的最大参与者和息差的扩大将促使商业银行加大贷款供应，缓解前期因银行惜贷造成的有效购买需求不足。

　　投资者普遍认为美国住宅市场的拐点已经出现：开发商信心指数创下了六年来新高；美国统计局9月公布的75万套的年化新屋开工数虽然只有2005年峰值的三分之一，但仍创下了四年来新高；482万套的二手房销售也创下三年来新高；开发商在第三季度实现自2006年以来首次整体盈利。

　　在商业地产方面，区域经济和就业情况良好的东西海岸大城市继续领跑复苏行情，部分复苏滞后区域的物业类别供需状况也持续改善。最新公布的穆迪RCA商业地产价格指数显示，2012年7月公寓价格同比增幅为12.3%，工业和零售价格同比增幅为6.6%，而写字楼同比增幅为3.8%。以该指数为准，美国全国商业地产价格从2010年1月见底以来已上涨了27.0%，但仍低于2007年12月的水平22.5%。

　　从企业公布的2012年二季度季报情况看，房地产信托投资基金（REITs）继续受益于低廉的融资和再融资成本、具增值效果的收购活动以及核心物业的营业利润增长，四分之三的公司盈利情况超过市场预期，其中销售额和每股盈利同比增幅分别为11%和17%。管理层提供的2012年预期营收数据总体相比2011年进一步提升，但一部分公司收窄了盈利预期，反映出基数效应以及管理层对宏观环境和经营状况的谨慎态度。未来三季度季报的发布将证明REITs收入仍将持续稳定增长态势，相比其他行业所面临的盈利增速放缓的境况，房地产仍有更加有利的基本面和继续上涨的动力。

　　从富时美国REITs子行业指数表现看，林业板块上涨14.47%，工业板块上涨5.45%，零售板块上涨1.78%，医疗保健板块上涨0.84%，自助仓储板块上涨0.63%，写字楼板块上涨0.31%，酒店度假板块下跌0.21%，综合类板块下跌1.71%，公寓板块下跌3.94%。林业板块受住房开发商订单增长和三季度以来原木价格上涨因素推动表现领先，而工业板块继续受益于物流和库存的复苏以及续约租金负差价缩窄紧随其后；相对落后的是公寓板块，由于房贷利率下滑和房租的快速上涨，投资者担心租客转换率上升以及未来租金上涨空间有限而对该板块保持谨慎态度。

　　四季度的全球经济形势依然比较复杂，但美国的经济情况仍然相对较好，美联储新一轮量化宽松政策将继续支撑风险资产价格。从房地产的基本面来看，美国各经济领域对商业地产的需求稳固增强，而主要地区的供应量仍较为有限；继续走低的融资成本将促使REITs进一步优化资本结构和加快项目开发和收购；物业租金和企业盈利能力仍有较强提升空间。和美国以往的房地产危机比较，目前美国房地产市场在时间上和复苏过程中均处于中期，我们预期未来数年美国房地产市场仍将有良好的表现。

　　值得关注的是，四季度美国将进行总统和议会选举，政治上的分歧有可能导致相关行业的证券价格波动，而财政悬崖邻近也会影响相关行业管理层和投资者对未来的预期，未来需密切关注宏观形势的变化。