对中国房企而言房地产基金最关键是机制设定

　　对中国房企而言，融资通路早已收窄，在中国楼市“黄金十年”褪色之后，房地产基金找到了滋生的沃土，如雨后春笋般崛起，群雄并起但也泥沙俱下。

　　在第一财经《中国房地产金融》杂志与投中集团举办的“2012全球房地产基金中国峰会上，如何设立相应机制保护投资者利益，让房地产基金步入更加健康的发展轨道，成为业内热议话题。

　　稳盛投资管理有限公司战略发展部总经理焦谷认为，中国还没有非常成熟的机构资金，基金管理公司经常面对的是高端富人，基金平台如何自律，保障投资人的知情权，包括培养投资人对风险的意识，都是基金管理公司应尽的责任。

　　“国内目前房地产基金分成三类，第一类是有金融机构背景的，第二类是有开发商背景的，第三类是相对比较独立的PE。这三类是目前房地产基金的主流。就开发商背景的基金而言，优点是对项目更了解，对项目的管控能力更强，对全程的操作更有经验，但缺点是缺少独立性。作为一个开发商背景的基金管理公司，是不是能够肩负起帮投资人管理资产的责任，是一个考验。”上海复地共赢股权投资管理有限公司董事总经理丁亚明说。

　　“开发商办房地产基金不是不可以，国际上也不是没有先例，但一定要明确出发点的问题。” 建银精瑞资本管理集团董事长李晓东认为，开发商办基金最突出的问题就是利益冲突，第二就是关联交易的问题。

　　“开发商办基金，是认为这个行业很有吸引力，管理费挣得很舒服，成为现有业务的延伸和扩张？还是因为资金紧张了，希望搞一只基金从外面募钱，通过基金搞融资？出发点不同，相应的制度安排也就不同。”李晓东认为。

　　上海凯龙瑞项目投资咨询有限公司总裁表示：“其实房地产基金的‘出身’无所谓，关键是机制怎么设立，决策投项目的管理人，他的利益是不是跟投资者挂钩，这一点最重要。如果一个管理团队，做成一个项目就有一笔报酬，这样的管理人往往会不管项目好不好，都要买。因此机制设立的关键是要让管理层的利益与投资人的利益挂钩。”

　　如何让两者利益挂钩，李晓东以实践为例，“我们的管理团队在基金中也有相当大的投资份额，这样能保证投资经理跟投资人的利益挂钩，这是第一层的，第二层就是GP（基金管理人）的奖金跟基金的业绩是挂钩的。

　　外部监管的重要性也被提出。“我们的投资决策委员会中有大量外部人员，很多是业内的知名人士，而不是跟公司有直接关系的。投委会九个席位，其中六席来自外部，管理公司内部只占三席。另外，我们也会引进一会计师事务所、托管银行等外部监管力量。外部机构会对基金运行的效益进行评估，并定期作出信息披露，这样可以让投资者对基金运行的过程有很好的了解。”李晓东说。

　　“我们的资金大部分来自于银行，银行会有一个风险筛查的过程，也会在后期对项目进行监督。另外，在产品设计方面，我们在做债股结合的产品，债的部分会有一定金额的劣后，相应地可以保证基金的安全，此外股权方面的收益，通过创新控制产品的风险。”新沃资本控股有限公司董事长朱灿表示。