REITs开闸有助于打破房地产私募基金融资困局

　　“内地的房地产私募基金才刚刚起步，房地产企业正在逐步试水。”

　　■ 复地共赢资本董事总经理丁亚明：

　　“内地的房地产私募基金才刚刚起步，房地产企业正在逐步试水。”近日在接受早报记者专访时，上海复地共赢股权投资管理有限公司（下称“复地共赢资本”）董

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　　2011年，复地从香港退市，旋即成立了复地共赢资本。据公司官网资料，复地共赢资本定位为“房地产基金与投、融、管一体化平台”，目前管理的基金规模逾12亿元人民币，计划3年内达到60亿元人民币。

　　对于复地退市之举，丁亚明并不感到可惜，“香港资本市场的融资功能在退化，复地此前在香港上市，融得的资金并不多”。而且，复地母公司复星集团也已搭建了境外融资平台。

　　“房地产私募基金不适合非专业投资人”

　　据丁亚明介绍，目前房地产私募基金的发展模式主要有三类：一是地产项目开发和基金管理相结合，比如铁狮门、星浩资本，复地共赢资本也属于这一类；二是只有基金管理，没有开发业务，比如黑石基金，它们一般只是买楼卖楼，不会参与开发；三是以开发业务为主，它们一般绑定金融机构发行信托或者私募，只投资自己旗下的项目，比如保利、佳兆业等。

　　据丁亚明称，复地共赢资本旗下基金会投资到复地的大部分项目中，但引入私募基金的一般是追求利润的项目，因为私募基金讲求回报，投资目标是能赚钱的项目。而一些追求市场份额的项目，则不适合基金投资。

　　房地产私募基金的风险不容忽视。丁亚明称，此前房地产私募基金多是纯股权类的，投资者都是股东。项目发展一旦遇到困难，股东的资金可能抽不回，甚至缩水。股权类的房地产私募基金起步门槛很高，收益高，风险也不小。这不适合于一些非专业投资人的加入。

　　据他介绍，目前复地的房地产私募基金在结构上更为多元化，比如有债权类的房地产私募基金，还有股债结合的产品。

　　“REITs有助于压缩实体物业投资需求”

　　在丁亚明看来，房地产基金的融资规模困局，要靠基金产品多元化以及REITs（房地产信托投资基金）获批来打破。

　　所谓REITs就是把地产项目证券化。简单地说，就是把资产切割后通过证券上市的形式，卖给诸多投资者。REITs在中国讨论已久，但眼下仍无推出时间表。一业内人士指出，目前仍有人担忧，发展房地产基金，是鼓励投资者绕过限购壁垒，把热钱输入房地产，和调控政策背道而驰。

　　丁亚明也说，业内确有这方面的顾虑。但他个人认为，如果投资者在REITs投入资金，并能获得稳定的收益，反过来会压缩这类人群对实体物业的需求，有利于平抑房价。从这点看，开放REITs有利于合理引导房地产投资需求。对企业而言，如果REITs开闸，可以实现私募基金与REITs配对运作。私募基金为开发型项目提供资金支持，孵化和培育商业物业，待商业物业成熟后，私募基金则向REITs输送项目、实现退出。