REITs短期难以全面推开 税收制度需先行改善

　　本报记者 张晓玲 深圳报道

　　5月30日，广发基金投资美国REITs（房地产信托投资基金）获证监会批准，但中信证券有款筹备近5年的保障房REITs产品，却一直未能获批发行。金融和房地产业界呼吁推出REITs的声音再度响起。

　　本报记者从接近证监会、银监会人士处获悉

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　　此前的5月16日，海印股份董事会通过了一项议案，拟以公司管理的15家物业收益权为基础，设计资产证券化融资方案，计划募资16亿元。据了解，自2005年我国内地推行企业资产证券化试点以来，第一轮共有9家企业发行了资产证券化产品，第二轮9家企业中的2家发行了第二期资产证券化产品，另2家利用证券化产品进行了融资。

　　德信资本总经理助理刘聪对本报记者说，REITs的推出是早晚的事，目前步伐在加快。这对于那些手里自持商业物业较多的公司如平安、华润、万达等是利好，想象空间很大。

　　资产证券化除了相关产业基金法律方面的缺失，最大的障碍在于税收体制。在REITs 最为盛行的美国，REITs无须缴纳公司所得税，REITs投资的房地产资产也属于免税资产。在香港，根据香港证券及期货条例第104条，REITs豁免缴纳香港利得税。

　　但国内税收体制对商业物业公司不利。富力地产董事长李思廉举例称，假如公司某物业收100元租金，要先交5.5%的营业税，再交12%的房产税，然后通过整盘账的运转，还要交25%的所得税，这样下来真正租金收入是60多元，租金收益率只有6%多。他表示，如果发行REITs的回报有5%，还可以有发行的空间，但如果要达到7%-8%的回报才能发行REITs，“那我们想都不用想了”。

　　长安信托人士指出，如果要发行离岸REITs，回报率要求更高。海外投资者并不熟悉内地物业，会在本地物业回报率的基础上再加上一个风险系数，比如1%～2%；在加息背景下，海外投资者对内地物业的回报率期望值又有上升，看高至9%以上，这对本来税负沉重的内地物业来说，海外上市变得更为困难重重。

　　李思廉表示，中国要发展REITs，必须改善税收制度，他建议先减免12%的房产税。国家税务总局政策法规司巡视员丛明早年曾表示：“REITs的税收问题可参考信贷资产证券化的‘税收中性’原则执行。”

　　所谓税收中性原则，是指在资产证券化过程中，不会对参与主体征收额外的税收，以不干预市场经济及平等对待一切纳税人为目标。但截至目前，这一设想并未有突破。

　　金融机构对REITs的探索一直在进行。2008年3月，建设银行第一单信托准REITs（房地产投资信托）理财产品在深圳发行，以招商地产位于深圳宝安区与蛇口工业区的若干优质商业物业未来的租金收益权为基础资产，发起设立资产支持信托，采用建行“乾图理财”产品发行，期限2年，募集资金规模6.5亿元。

　　但这并非真正意义上的REITs。德信资本董事长陈义枫指出，维持一只REITs的良好运作，需要商业物业的收益率达到10%以上，这在国内商业地产中并不容易找到。此外，由于纳入REITs的物业并非业主100%拥有，需要管理人具备专业的资产管理和资本运作能力。而我国目前正酝酿发起的 REITs 或以类基金模式运作的房地产投资公司，其实际管理人员以房地产专业人士居多，金融操作能力普遍较弱，尚不足以支持 REITs 的发展。