“MSCI明晟——美国房地产指数高端论坛”实录

　　主题：MSCI明晟——美国房地产指数高端论坛

　　时间：2013年6月19日（上午）

　　地点：香格里拉酒店二楼长春厅

　　主持人：

　　尊敬的来宾，早上好！非常感谢您今天参加广发基金MSCI明晟美国房地产指数论坛，我是谢姣越，很荣幸成为这一次论坛的主持人。首先先向大家介绍一下本次论坛的内容，请大家看一下会议议程，本次论坛分为两部分，第一部分是主题演讲，主题演讲结束后会有20分钟媒体提问时间，然后需要移步到隔壁大连厅进行更为精彩的嘉宾讨论环节，午餐会会在一点半左右结束。

　　下面我们以热烈的掌声欢迎MSCI中国区总经理陈凯先生致欢迎辞！

　　陈凯：

　　谢谢主持人！首先，尊敬的中国银行总行的领导、上海证交所基金和衍生品部副总监司徒大年先生；广发基金的董事长王志伟先生；海通证券金融产品研究中心的总监娄静女士，以及各位来宾，对你们的到来我表示热烈的欢迎！

　　其实有好多中国的投资人了解到MSCI是从今年四月份的一次，大家都知道市场上面一个传言，后来导致市场上面很大的一个波动。实际上在近两年随着中国的机构投资人越来越全球视野，实际上中国的机构投资人已经开始接触到MSCI，随着他们对MSCI这个产品线的了解，他们会发现原来MSCI是一个非常有趣的公司。

　　所以今天我的欢迎辞的关键词我想是两个字——全貌，就是MSCI的全貌，这个全貌如果要用一个词来形容是怎样的一个全貌，我会用“丰满”两个字，相对于这个骨干或者说是单薄。为什么这样讲呢？我们说投资人了解MSCI，比如说你去我们网站看一下，你会非常有趣的发现，原来MSCI的这个产品，比如说我的指数产品，我不仅仅说代表着全世界主要的机构投资人，包括年金、主权基金，这些资金构成了大概有十几万亿至少的规模，不仅仅是代表了他们，而且原来发现，原来Barra也是MSCI的，Barra我们讲是全世界最好的量化投资的平台。再去看RiskMetrics （确认）也是MSCI的，RiskMetrics是全世界，我们讲也是最好的计算的多资产的、风险的这么一个平台，目前国内大型的国有银行基本上都在用它。我们还有ESG，这是什么概念？社会环境，S是社会责任，G是公司治理，这样的我们做成产品向投资者服务。比如说还有ISS，就是上市公司的委托代理投票，所有的这些产品都是MSCI旗下的品牌。我们最近收购了全世界最大的房地产的数据银行之一，叫做IPD，所以也构成了我们整个产品线的一部分，所以这样来看你会发现MSCI的产品线确实非常完整、非常丰富。

　　实际上，透过这样的产品线，大家可以感觉到MSCI我们是希望给全世界的投资人，尤其是机构投资人提供一个完备的服务，嵌入到他们整个投资、研究、风控的流程里面去，这是MSCI跟其他的我们讲的指数公司不太一样的地方。

　　如果我们在座的各位俯视一下MSCI所有的产品，你会发现，第一，MSCI这个指数产品提供了大家监测全世界任何一个角落，任何一个热点的投资机会的这么一个视野，或者说像一个雷达。我们经常在座的有很多是今天的媒体朋友，大家每天都会在自己媒体上面公布全世界各个主要地区的股指的状态，比如说日本的、香港的、美国的。但是大家有没有想过，到目前为止，以我的观察，我发现目前还没有媒体提供过一个全世界经济状况的发展状况，有没有一个指数能够代表这个呢？MSCI有的。打一个形象的比喻叫做地球指数，有没有？MSCI有的。所以今天也是跟媒体开一个玩笑，如果哪一位媒体以后想多一个地球指数的话，可以来跟我商量。

　　另外由于公司丰富的产品线，为MSCI进行指数和其他一些产品创新提供了很好的支持。跟大家举一个例子，现在大家非常热门的，有一个叫做策略指数，最早的时候这个MSCI是怎么想到这个产品的？是因为，比如说像美国这些年金机构或者主权基金他们因为都是使用MSCI这个Barra来作为他们投资组合的计算的平台，他们在做归因分析的时候就会发现，原来很多的投资组合的业绩来源于我Barra里面内嵌的很多因子，后来他们就跟我们讨论，为什么大部分的业绩是从这来的，我们说可以啊，我们可以把这些因子给你们做成指数，然后我们就编制了以Barra这个“尾部可”（英）为基础的一系列的策略指数。

　　这个后果是什么？后果是，由相当的机构投资人，他们用了这样的策略指数以后，他们把原先的管理人合约就解除了，用这样的策略指数来做被动管理，发现业绩更好了，反而成本更低了。所以这是从产品创新的角度。

　　另外，我们讲MSCI因为是一间研究导向的公司，所以实际上我们跟客户的合作关系不仅仅是我卖一条指数给你，或者我把某个Barra、RiskMetrics卖给你，我们更像一家咨询公司，我们希望为客户服务，以我们的知识和理解，提供一些建议，跟客户一起商量。

　　比如说我们销售人员出去很少说张总、王总我这有一条指数，您看要不要。不是的。我们说张总、王总，您看最近哪一个市场投资机会您在看，对方可能说不知道，你告诉我，有什么好的建议。我们说我没有建议，但是我有数据，我把我整个所谓的像图谱一样的东西拿出来给大家看，你看这是目前反映比较好的几个市场，原来美国这个房地产是不错的。我们在做这样的工作。

　　还有比如说我们说张总、王总，我们觉得欧债的影响对大家影响不会那么大，欧债危机。为什么呢？说你看我们有一个数据包，我们发现很多组合里面，欧洲的公司实际上它的上市公司现金流不是来自于欧洲本身，而是来自于新兴市场，所以我们做了一个数据包，这个数据包可以让你的研究人员，你的组合对于中国的暴露度、对于欧洲的暴露度，或者说对于新兴市场的暴露度，任何一个纬度我们都可以提供，所以类似这样的东西是我们MSCI致力于去奉献给客户的一些东西。

　　因为今天是开幕辞我不做过多的介绍，一会儿我同事会跟大家做更多的介绍。所以我在这，就希望大家用一句话来结束我的开幕辞，“MSCI指数，但不仅仅是指数”。谢谢大家！

　　主持人：下面我们以热烈的掌声请出MSCI亚太区指数业务总监Theodore Niggli先生做主题演讲。大家欢迎！

　　Theodore Niggli：

　　我们现在看第三页，MSCI是全球最知名的一家跨境指数提供商，在全球有总共将近七万亿的资产会以MSCI指数作为业绩基准，有95%的美国养老金以MSCI指数作为他们的比较业绩基准。

　　在第四页，我们MSCI是一个全球性的公司，但同时我们MSCI国内是非常本土化的公司。我们在香港，01年在香港建立了香港的分公司，05年是上海，09年我们在北京建立了我们北京的分公司。在整个大中华地区，MSCI在中国有将近200名员工，所以说我们MSCI对中国市场的投入还是有非常大力的投入的。

　　有两件事件，我这边想强调一下，我们在上个星期，对全球公开发表，我们会对将中国A股纳入新兴市场指数体系这件事件，会做全球的正式的机构投资者咨询，这是一个相当关键的事件，会对我们未来是否将中国A股市场纳入全球市场这个决定起着非常重要的作用。第二点今天同时在北京，IPD，就是我们收购的这家房地产数据库的公司，发布了泛亚洲收益指标的发布会，在北京举行。

　　在第五页，我们首先要了解直接投资房地产，IPD这家公司对直接投资房地产以及这种非上市类的房地产指数提供非常专业性的指数以及比较基准，而对于MSCI，我们则是在上市类的房地产，以及包括像地产投资信托基金这类的资产提供非常专业的指数，并用作业绩基准，或者用来跟踪发行金融产品。

　　MSCI这家公司跟房地产投资很有渊源的，99年跟标普一起合作创造了GICS全球行业分类标准，并创造了专用的房地产行业分类。我们在2011年MSCI也发布了房地产风险模型，所以说在MSCI公司体系，我们内部有一套非常完备、专业的一个金融工具可以帮助投资者来研究，来投资这个房地产市场。

　　在投资房地产这方面，其实一个比较重要的挑战来讲，就是说没有足够的公开信息。所以说有很大的工作，要从非公开的信息拿到关于房地产资产的一些数据。IPD这家公司会提供非常独特的一个数据库，现在它的数据库总包含的资产，总共包含七万七千个房地产，总价值达到1.9万亿美元，而且在每一个房地产，我们都会提供多至130个数据项，其实包含像租赁协议，一些房地产相关的评估等这种数据，我们这边会提供非常专业的服务。

　　IPD在全球有一个非常多元化的客户群，有很大一部分的客户都是来自于全球非常大型的保险公司以及养老金，另外我们IPD客户还包括很多非上市的基金，以及包括上市的房地产开发商。目前国内很多的保险公司，包括主权基金现在都在寻找投资海外房地产的机会，所以他们现在发现IPD的数据可以提供非常有利的帮助。

　　在第十页是一个相对比较简化的来分析房地产回报的图表。房地产投资的收益主要来自两部分，一个是类似于租金的收入回报，另外一部分是资产增值部分的价值增长的回报。

　　从这个分析来看，我们看到股票类的资产投资组合，如果看股票类投资组合我们基本上会看，如果看风险的话会看到波动性，但如果我们看一个以房地产为资产的投资组合，我们看它的风险要看得更细一点。因为跟房地产相关，很大一部分风险会来自于现金流的稳定性以及确定性，所以影响现金流确定性，就会涉及到近一类（音）房地产资产的租约、租期、房地产控制率，以及房地产所在的一个位置。另外我们还会看相关房地产它的负债率的情况，所以说跟股票投资组合不太一样，如果两只回报非常相似的房地产投资组合，但如果深究它的底层风险分布，会有非常大的不同。

　　在第十二页，整个一条红线是IPD计算的全球直接投资房地产的一个整体的走势。从这个走势大家可以看到，基本上来讲整个房地产资产类别的表现相对是比较稳定的，当然在08年、09年次贷危机有一个比较大的下探，可以看出基本上下探幅度在10%到20%之间，如果相比股票市场，它的下降幅度比股票市场下降幅度要小。这是为什么说，包括国内，包括海外，大型的机构投资者包含像保险公司以及养老金以及主权基金都对投资房地产市场非常的感兴趣。

　　第十三页，这边有全球主要国家的一个房地产市场，在过去两年，11年和12年，过去两年整个房地产市场的表现，可以看出美国的房地产市场表现是非常强劲的。在最右边的，应该来讲，加拿大房地产表现得最好，之外就是美国和南非，基本上是前三名表现最好的，房地产市场表现最好的三个国家。

　　在第十四页基本上总结了各个国家的房地产市场的特点，可以看出美国的房地产市场，在组成整体房地产收益的这两部分，收入收益和资本收益的分配是非常均衡的分配，但如果我们看这个图的左边来讲，基本上都是一些欧元区的国家，可以看出它的整个收入收益还是相对比较稳定的，但是房地产价值的下跌是相对比较明显的。

　　在第十五页，展现了投资房地产的这些机构投资者一个主要的目的是希望这类资产可以跑赢国家的通货膨胀。我们可以看到在美国房地产市场的表现，显著的跑赢了美国当地的通货膨胀率。

　　在第十六页，我们可以看到不同国家的房地产市场从07年开始都展现了一个不同的表现，最右边可以看到欧元区国家的房地产市场还是相对比较低迷的，如果看中间，美国属于强劲恢复的这么一个市场。

　　在市场上面一个比较有代表的争论点，就是说这个REITs有多大的程度，或者多大的幅度可以代表直投市场。我们在这方面也做了一系列的相关研究，我们的研究结果就是会发现，REITs和直接投资房地产之间的相关性还是非常高的，而且另外一点，REITs对于价格表现的反映的速度以及时效性会比直接投资房地产会更快。所以我们认为房地产投资信托基金，给投资者提供了一个并不是非常容易获得的直接投资房地产的投资通道。

　　在第十八页，是我们MSCI美国房地产指数的概况，这个指数整个成分股由120只成分股构成，其中包含比较大型的REITs，也包含相对规模比较小的REITs，所以说从整体的分散风险性有一个非常好的风险分散。另外一个比较重要的一点，MSCI这个房地产指数当中包含不同类型的REITs，其中我们只把我们的注意力集中在真正的跟房地产相关的REITs这一点上面，所以说美国房地产指数当中我们不包含像Mortgage REITs，我们觉得Mortgage REITs它的收益回报率跟房地产上升和收益相关性基本上是没有的，更像一种贷款。

　　第十九页，作为一个总结性的发言，我们认为通过投资REITs是一个非常有效的渠道来直接投资海外的房地产市场，因为在国内来讲，沪深两市还没有上市的房地产信托基金，这是第一点。第二点我们看到美国房地产指数过去的表现还是非常稳定的，每年达到了12.9%，将近13%。

　　最后一点就是说在这张PPT的右下角这个图可以看出08年09年的次贷危机造成美国房地产市场有一个非常大的波动，但是如果投资者认为这种现象应该来讲是一个，比较像黑天鹅事件的事情，未来发生的概率比较低的话，我们相信通过REITs来直接投资美国房地产市场是一个非常好的方式、非常有效的方式。

　　作为最后一个发言来讲，在美国拥有房产，一样是美国人他们所拥有的一个美国梦。REITs本身就是美国总统艾森豪威尔（英）当时创建出来的，也希望让美国的公民可以通过这种方式来投资美国的房地产市场。我知道，拥有房地产也是中国人的中国梦，非常感谢广发基金可以给国内的投资者创造这么一个非常有效的投资方式，可以让中国的投资者，投资通过广发基金的产品到美国来投资房地产市场。

　　谢谢！

　　主持人：下面进行20分钟的媒体提问，请大家讲一下公司、姓名、问题。

　　提问：（英文）这个问题是讲REITs的相关性，刚刚您在演讲当中REITs作为直接投资的一种可替代品，我想更进一步了解到MSCI对此所做出的分析。

　　Theodore Niggli：

　　我们MSCI对此还没有专门的研究，大家知道我们去年刚兼并了公司IPD，从IPD的角度他们可能认为REITs并不是投资房地产的替代品。我们现在正开始这方面的征询意见，如果有进一步的研究报告，很欢迎下面跟大家交流，并且我们会把这些报告发给大家。

　　主持人：中国媒体朋友们有没有问题？下一部分我们要请大家移步到旁边的大连厅。