邱炜：预计未来美国房地产市场将平稳增长

      圆桌讨论嘉宾：广发基金美国房地产指数基金拟任基金经理邱炜

　　邱炜：

　　大家好！很高兴今天大家过来参加这个论坛。针对这个问题，其实我之前也碰到一些各方面的专业人士，也提出过类似的问题。就是说大家怎么看待现在美国房地产的位置。确实，美国房地产可以说从去年三季度末四季度开始有量，然后有价，基本就是今年上半年开始回升，但还是远远没有到07年的高点。

　　我们打一个简单的比方，07年美国房价高点可能在100块，平均跌了30%，可能跌到70块，现在稍有回升，可能回升到75块。大家有一个更大的疑问来了，说为什么现在是75块的房价，但我们要做的REITs指数已经创了07年的新高了，其实大家由此会产生现在是不是合适的时点，或者说现在是不是已经到高位了。

　　其实大家在衡量这个房价和指数的位置高不高或者创新高的问题上面，忽略了一点，我们这个REITs，我们要投的，刚才娄博说的一系列REITs的指数，可以说是一个集合。REITs的特点就是说，既有房地产的增值，然后还有过去这么多年每年有一个现金流。因为在海外，大家可能研究得比较清楚，因为在海外REITs可以被大家认为是一个类债券、类固定收益的一个产品。所以说这很简单，现在房价比如说75块钱，但是过去五年、六年我们每年现金流，如果每年都是五块钱、六块钱的现金流，过去六年就是30多块钱，加上现在75块钱，很明显已经超过100块钱了。就是说，现在我们资产总值，我们所获得的资产总值肯定比07年高点要高的，所以就意味着我们这个REITs指数其实创新高是有道理的，并不是说现在虚高了。

　　因为我们这个REITs是在交易所上市的，交易所上市就面临着每天的波动。所以我个人总结了一下我们这个REITs的收益来自于两大方面：第一个大方面是去于它的基本面，就是说你这个物业的增值，第二是租金的收入；还有一大方面是来自交易所的资金流动，投资者的情绪，如果可以跟股票相比的话，情绪好的，股票股指就高了，市盈率就高了，类似这样的东西。两大方面的股指，在交替影响。如果发生一些特殊事件，黑天鹅事件，或者大家预想不到的事件，可能是情绪的影响在一段时间占了主流，如果整个经济比较平稳，大家情绪还是比较平稳，那可能这个时候，就是我们基本面，房价还有租金，这个方面的因素占了一个主流。

　　总的来看我们看待指数，这个指数建立大概18年，接近20年的历史，过去20年的历史，我们简单算了一下过去20年的年化回报到去年2012年年底是12.9%，如果没有记错的话。

　　邱炜：

　　如果我们回过看一个产品、指数过去三四年如果能有年化百分之十几的话，应该不错了。但是这个指数是过去十八年，因为十八年已经经历了好几轮的牛熊转化、经济的衰退、繁荣，在过去18年这么长的时间，还能保持这么高的年化收益，我觉得确实是不错的。这个，我个人觉得最重要的原因取决于美国房地产发展的一个特性。

　　因为我们知道美国房地产发展，现在目前发展阶段可能跟我们中国目前的房地产发展阶段很不一样，因为我们还处于大面积的新开工，开发商拿地，盖新楼，成交量肯定以上新的商品房占绝大多数。但是从美国这个市场来看，从每月的销量就可以看出来，其实在美国市场你衡量房地产最主要的因素是看每个月二手房的交易量，二手房的价格，当然了新屋开工也可以看，因为新屋开工可以看成大家对这跟房地产需求的一个信心的表示。

　　我的意思是说两个市场处于房地产发展不同阶段，这样看的话，我们其实衡量美国房地产到底现在处于一个什么位置，未来这个风险大不大，或者未来有多少空间在走，一个最主要的指标就是看美国的经济。美国是消费驱动的经济，但是房地产相关的一系列的产业占据了消费很大的一部分。

　　所以我觉得未来如果大家判断美国经济在未来五年，当然更长可能大家也不确定性比较高，所以我们简单看未来三五年美国经济到底怎么样，是稳定复苏还是掉头往下？这个简单指标一看就能反映出未来三到五年美国房地产市场的走势。

　　现在看怎么判断美国的经济呢？其实也是比较简单的。好比刚才王总发言的，美国经济相当于是整个上一轮全球经济中最先摔倒的人，但现在是最先站起来的人，当然由美国经济整个结构自身所决定的，大家一提到美国，不需要太专业的去分析，所有人提到美国，可能最强的就是科技、学校，因为很多人把小孩送到美国读书，教育、科技，美国是最强的。而且在未来可预见的，我个人认为可预见的五到十年，可以说没有一个国家从科技、教育上面能够超越美国的。所以我觉得这两方面驱动于美国未来经济复苏，然后带领全球经济往上走的一个最重要的推总，核心推动力吧。

　　我们也看到一些新闻，前两年热炒的美国的页岩气技术，就是下一代的能源技术，使得美国从过去全球能源消费最大国，去年开始就变成了能源净输出国了，可以想象的话，美国说不定未来五年到十年变成又一个沙特、又一个中东了，这是一方面。还有一方面看到美国科技创新能力非常强，过去十年，甚至更长的时间看到全球涌现新一类型的创新企业、知名企业基本上都是在美国的。我们所知道的，美国的企业，谷歌、facebook、苹果，这些基本上都是美国涌现出的企业，就是由于它的核心创造力，创新能力所推动的，在未来还是能够保持的，因为只要它的科技、教育没有被别人超过，那这个，我觉得美国经济未来会复苏，就是有一个非常重要的推动力。当然最近炒得比较火的就是特斯拉电动车，这也是一家美国企业。

　　所以我个人觉得美国经济这一轮复苏，是有保证的，不是说建立在05年、06年、07年虚拟的金融泡沫之上，因为大家知道05年、06年、07年大量的金融机构、投行，相当于加杠杆，开发出各种各样的创新产品，虚拟的提高了各种各样的需求，使得整个经济建立在虚拟的结构上面。奥巴马政策也是要把美国重回实体经济，重回制造业，大家也看到很多美国汽车销量也回到07年的高点，美国能源净出口贸易回到07年高点了，包括苹果一些高端制造业拉回到美国制造。进一步的反映美国下一步的复苏有一个比较实在的，脚踏实地的感觉。当然了，经济复苏肯定不是一帆风顺的，中间有波折。但我觉得整个复苏的大趋势是看得比较清楚的。

　　基于这个原因，我觉得美国房地产市场在未来可预见的一段时间还是可以平稳的往上增长的。再加上美国房地产，我们看过去的经验，美国房地产在06年、07年经历了崩盘以后，崩盘之前经历了一个长达20周年的牛市，所谓的牛市可能也就是对我们国内房地产投资者来说不算牛市，因为它每年可能就涨10%。但那是可持续的，如果可持续，给你一个20年的慢牛，那足以推动我们这个指数走一波相当长的一波稳健上升的趋势了，再加上这个REITs是类固定收益的模式。我觉得对很大一部分国内投资者都讲资产配置，作为中国人的财富也越来越多了，作为需要更多的美元的资产或者其他海外市场，作为美元资产的客户来说，这个REITs房地产指数确实是一个，既是美元资产，然后相对来说又不是投这个股票波动那么大，因为你投的是类似于房地产的，因为你介入了，租金增值了，类似于相对于是比较稳定的，有安全边际的，我们市场好的时候也有攻击力，市场不好的时候也有保守能力，确实是一个很不错的选择。

　　我的观点跟娄博的观点很像，是时间问题，但可能不会太近期。因为我个人是这么看的，因为我们的政策，监管机构可能是在做某一样新的业务之前要做非常细致的准备、调研。第二方面我觉得中国当前的房地产市场，它或多或少的还存在一些类似于泡沫或者其他方面的问题，或者不透明，或者不是很规范，我觉得这两方面都需要沉淀一段时间，但是未来我觉得中国是一个非常大的市场，未来中国的REITs市场肯定也是丰富多彩的。