美国房地产指数基金成投资者“新欢”

　　QE退出预期催生全球财富配置新格局 美国房地产指数基金成投资者“新欢”

　　近日，美联储主席伯南克有关QE退出的表态，引发全球资本市场“海啸”：国际黄金、白银、原油等商品市场的“风向标”一路下行，股票市场表现则更是“惊恐”。

　　市场广泛认为，退出QE意

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　　可以说，QE退出预期正在触发全球资产的重新布局。而作为美元资产的美国房地产指数基金，无疑给国内投资者的全球化财富配置提供了新的高效渠道。

　　⊙本报记者 王慧娟

　　海外投资首选指数化产品

　　日前，广发基金在上海召开了“广发基金MSCI(明晟)美国房地产指数高端论坛”。《上海证券报》是此次论坛独家支持媒体。论坛上，广发基金公司与全球金融服务商MSCI(明晟)明晟联合宣布，双方将合作推出跟踪MSCI(明晟)美国REITs指数的广发美国房地产指数基金，这是国内第一只被动型房地产信托投资（REITs）基金， 该基金在中国银行等各大银行券商有售。

　　海通证券金融产品研究中心总监娄静分析，目前国内的QDII投资范围很广，包括传统的海外市场、新兴市场、成熟市场，以及黄金、REITs等等。“选择哪种QDII产品，普通投资者在选择时，会觉得哪一个涨要买哪一个。但即使是专业的分析师，也很难准确地判断，究竟市场哪一个板块会涨？所以，海外投资还是要本着资产配置的心态，更利于长期增值。”

　　娄静分析，由于美国的REITs和中国A股市场的相关性只有0.1左右，非常适宜全球化资产配置。而对于投资海外市场，海通证券较为赞成指数化投资。因为长期来看，REITs的收益无论是过去十年、二十年，还是三十年，其收益均超过了同期美国股指的表现。

　　上海证券交易所基金与衍生品副总监司徒大年介绍，当前美国投资房地产的金融工具较为丰富，包括REITs，美国房地产开发商的股票，以及投资REITs和股票的共同基金、指数基金和ETF产品等，此外还有一些债权类的产品，例如可抵押债券等。最后还有一些房地产市场的衍生产品，例如房地产指数期货、远期、收益互换和房产指数的票据产品等。

　　在上述所有的产品之中，REITs是最主流的产品，它的分红率比较高，门槛也比较低，也比较透明。像可抵押债券、衍生品，它的门槛比较高，主要是机构投资者和专业的投资者。

　　广发美国房地产指数基金拟任基金经理邱炜表示，随着中国人财富的快速增长，国内投资者越来越注重资产配置，因此需要包括美元资产在内的更多的海外市场投资品种。而REITs不但是美元资产，而且它主要投资于物业资产，收益较为稳定，在海外一般被视为类固定收益产品，可谓是“能攻善守”，是中国投资者在进行全球资产配置时的不错选择。

　　借道REITs直接投资美国房地产

　　“拥有房产，不仅是中国人的中国梦，也是美国人的美国梦。REITs本身就是美国总统艾森豪威尔当时创建出来的，希望让美国公民可以通过这种方式来投资美国的房地产市场。”据MSCI(明晟)亚太区指数业务总监倪格利Theodore Niggli先生介绍，近两年中国的机构投资者越来越以全球化的视角来开展投资，MSCI(明晟)美国REIT指数由此进入中国投资者的视野。MSCI(明晟)这家全球知名的跨境指数提供商，在全球有总共将近七万亿的资产以MSCI(明晟)指数作为业绩基准，有95%的美国养老金以MSCI(明晟)指数作为他们的比较业绩基准。

　　MSCI(明晟)美国REIT指数覆盖美国整个REITs市场85%市值，有120只成份股。据彭博数据，MSCI(明晟)美国REIT指数自1995年成立以来，尽管期间经历了多个周期，但长期业绩表现非常优秀，近18年来年化收益率达11.52%。截至2013年4月30日，MSCI(明晟)美国REIT指数近18年累计收益率达638%。

　　倪格利介绍，过去两年全球房地产市场中，加拿大、美国和南非是表现最好的三个国家。而通过投资REITs，是一个非常有效的渠道来直接投资海外的房地产市场。其研究结果表明，REITs和直接投资房地产之间的相关性非常高，而且，REITs对于价格表现的反应速度以及时效性，比直接投资房地产更快。

　　在美国，投资房地产市场规模最大的基金是REITs指数基金。截至2013年4月30日，先锋美国REIT指数基金（跟踪MSCI(明晟)美国REIT指数）规模达387亿美元，是规模最大的房地产基金，今年以来净值增长率为15.27%，而MSCI(明晟)美国REIT指数涨幅为15.35%。

　　作为国内首只REITs指数基金，广发美国房地产指数基金采用被动式指数化投资方法，为投资者提供一个投资于美国REITs的便捷工具。美国约有50%的房地产投资来自于REITs，而MSCI(明晟)美国REITs指数则是美国市场跟踪资产最大的REITs指数，最能广泛准确代表美国房地产REITs；而且透明度好，采用有规可循的指数制定法；并可以定期复审指数。该指数编制规则独特：覆盖美国整个REITs市场85%的市值；只包括市值在1亿美元以上的公司，涵盖了所有房地产的17个子行业，有120个成份股。

　　经济强劲复苏推升美国楼市走牛

　　今年以来，美国房地产市场强劲回升。因此，对于借道REITs基金投资美国房地产，有很多投资者对当前的时点心存疑虑，担心是否已到高位？

　　对此，广发美国房地产指数基金拟任基金经理邱炜分析：“确实，美国房地产从去年三季度末、四季度开始有量；然后有价，价格是今年上半年开始回升。但还是远远没有到2007年的高点。打个简单的比方，2007年美国房价高点是在100块，平均跌了30%，跌到70块。现在稍有回升，大概回升到75块的位置。”

　　“可能投资者还会有疑问，为什么说现在是75块的房价，但REITs指数却已创下了2007年的新高？”他解释，REITs除了既有房地产的增值之外，每年还有租金等收入的现金流，“例如现在房价处在75块钱位置，但过去五六年，每年都是五六块钱的现金流，过去六年就是30多块钱，加上房价75块钱，很明显已经超过100块钱了。所以现在该指数的资产总值，肯定超过了2007年高点。”

　　邱炜介绍，正因为如此，在海外市场REITs常常被大家认为是一个类债券、类固定收益产品。他指出，其实衡量美国房地产市场现在到底处于什么位置，未来风险大不大？最主要的指标就是看美国经济。

　　广发基金公司董事长王志伟表示，“我们看好美国经济的复苏和房地产市场的复苏。如果把2008年自美国房地产市场开始的次贷危机，进而导致全球金融危机，比喻成一场疾病，那我们认为在得了病之后，最快站起来的应该是最强壮的人，最强壮的这一块，我们认为美国的房地产市场的复苏会带动整个美国经济的复苏。”

　　邱炜认为，美国经济的活力，主要体现在科技创新能力非常强劲，过去十年，甚至更长的时间内，在全球展现的知名创新企业，多数都是美国企业。因此，美国经济的此轮复苏的增长势头较有保障，奥巴马的政策也是要将美国重新回归实体经济，而非此前虚拟的金融泡沫之上。因此，他认为，美国房地产市场在未来可预见的一段时间仍将保持平稳增长。

　　展望广发美国房地产指数基金的投资前景，邱炜表示，美国房地产的稳健复苏将推动其经济的持续复苏，从而反过来通过就业市场的改善，收入的改善，以及对未来信心的提升，进一步正向推动美国房地产市场的持续稳健复苏。而广发美国房地产指数基金将分享美国物业价值和租金上涨，是一种方法最简单清晰，标的最直接透明，投资成本最低廉的投资工具。