Michael R .Grupe：Reits在房地产开发和金融中的作用

　　编者按：在经济转型和资本市场双向开放的大格局下，一个发达、现代化的资产管理行业不可或缺。在此背景下，中国证券投资基金业协会于6月16日在北京钓鱼台国宾馆举办第三届年会，以宣传和贯彻落实国务院《关于进一步促进资本市场健康发展的若干意见》，推动基金行业更好地服务居民理财、养老体系、资本市场和实体经济发展，搜狐基金记者前往会场进行报道，以下为美国国家房地产投资信托协会（NAREIT）高级副总裁 Michael R .Grupe的发言。

　　感谢证券投资基金业协会，感谢给我这个机会与大家分享我们关于通过房地产投资信托进行房地产投资经验。1960年，美国国会通过了总统艾森豪威尔签署的最早批准美国进行Reits的立法，并在此后50年不断修改，这就是我们所知道的Reits规则，根据这个框架，Reits作为拥有并且管理房地产的公司而经营，Reits的创立使得所有美国人都能够进行权益和按揭的投资，投资多元化，大规模专业人士管理，能够产生收入的房地产投资组合，就像他们投资于股市和其他公司发行的债券一样。

　　最早的Reits规则是依据公募基金的规则来制定，公募基金比Reits早出现20年，使得公众能够有一个有效的投资手段，公司证券多元化组合。Reits产生之前，投资商业地产项目和权益，产生高收益，只能由机构投资者和富裕的散户投资者获得，因为他们有经营能力。房地产对于这个资产类别进行直接投资。在过去半个多世纪以来，美国的Reits行业，已经成为美国经济和投资市场非常重要的组成部分，过去20年，在美国股市交易所上市的Reits，市值每年平均增长16%，从400亿上升到八千亿，资产价值增加1.6万亿美元。

　　早年市场对股权Reits兴趣，一般拥有和管理商业地产，市场非常有限，根据最早Reits规则，Reits必须是外部管理的，也就是资产所有权和管理分流，这个限制对于投资者来说造成了一些不便；1986年进行了改变，使得Reits可以拥有内部物业管理，并且这些内部的物业管理，像垂直整合公司，像苹果、埃克森美孚、波音、可口可乐这样的公司，奠定了基础。90年代初期出现权益Reits的IT浪潮，标普400、标普600、标普1500包含的基准公司当中，上市的Reits占到资产类别，就是标普明盛规定的资产类别66个行业当中9位，仅次媒体，领先于保险。个人机构投资者普遍持有资产，2013年年底，个人投资者的直接股份占到美国上市Reits股份18%，公募基金和交易所交易基金是美国和个人投资者经常投资类别，他们分别占到40%和10%，还有养老金和其他机构投资者加起来，占到27%，其他投资者占到余下的5%。Reits规则首先制定的时候，委员会的报告出，国会在批准Reits的初衷，是要提高一种手段，使小型投资能够获得和一般、较有实力投资者的优势。

　　国会指出Reits的优势在于投资更为分散，专家投资建议，以及集体筹资项目，没有哪个投资可以单独进行这样在投资。国会一直支持对Reits规则修改，如果没有类似于公募基金房地产投资模式，只有少数人能够获得机会，获得商业房地产投资的三大最基本利益，稳定租金收入，长期的资本保持和房地产升值，以及房地产投资所带来的投资分散化。总体来说，Reits创造运营框架要求，Reits房地产投资是长期投资。税收产生于房地产投资相关投资。

　　Reits每年都要向股东派发红利，根据这个运营的框架，自愿经营，并且作为Reits收费，长期投资于房地产，必须是纳税公司，75%资产必须是合格的房地产资产，75%收入来自于房地产房租，以及房地产的按揭利息，以及房地产出售的力度。而且必须超过一百个股东，五个和五个以上个人占股票50%以上。Reits法规当中最麻烦一条，要求Reits必须每年把90%的印税收入作为分红，派发给自己的股东。这样Reits不同于其他公司，不允许留存或者积累收益，现在绝大多数Reits每年把百分之百印税收入作为分红，通过遵守Reits规则，包括每年分红要求。Reits可以在自己的印税收入当中，减去付给股东权益，这样能完成公司所得税的退税，股东根据每年获得收入来各自缴税。对留存收益积累的限制，对投资者至少有三个益处，首先要求Reits经常性重返资本市场，来对新项目进行融资，使公司不断地受到投资者的审查，也受到其他分析师、其他方面审查，使他们能够继续使用稀缺资本，如果没有资金，就很难再为资产付出过多高价，使Reits支付相对高的红利，为机构投资者提供收入。Reits投资者能够进一步分散他们的投资，2013年上市的Reits，向股东派发340亿美金的红利，过去所支付的红利达到3000亿美金。美国Reits行业，包括一系列房地产持有和融资公司，他们几乎支持Reits所有门类。很多情况下运营公寓、数据中心、公园、酒店、物流设施、养老院、写字楼、仓储中心、电信塔和其他的设施，包括美国房地产1.2亿的财产， 4万处物业，涵盖所有的物业类别，以及所有的50周，大概占到投资极能够产生收入的商业地产20%。

　　普遍认为，美国的Reits在整个经济更加分散投资组合当中，扮演非常重要的作用，而且2001年，这个角色得到正式承认，加入到了美国股票主要基准品种之中。尤其值得注意的是，所有七国集团国家，都已经采取了Reits为基础的房地产投资模式，绝大多数OECD国家，都采用了自己的Reits模式，所有这些国家都选择或多或少借鉴美国Reits的经验和模式。

　　全球地产指数，是全球上市Reits基准，无论发展中国家还是发达国家，美国、亚太、欧洲、中东、非洲都是这样，今年4月30日，457个公司，在全球浮动股市市值达到1.3万亿，其中2/3都是上市Reits，最大的上是房地产公司是美国的Reits，最大20家，其中12家美国Reits。

　　上市的房地产公司在全球指数当中，也拥有非常显著的地位。发展中国家市场上，20家最大上市房地产公司，其中6家中国公司今后还会有非常强势的增长，非常鼓励欢迎中国房地产上市公司的成长和发展，我们期待着这样的成长和成功，希望采取建设性和适当方式支持这样增长。

　　绝大部分投资者理解，最主要资产类别是股票、债券、房地产。他们的业绩有差异，绝大多数投资者也承认不能持续预测这些资产理解业绩，他们理解长期业绩建立财务安全。

　　职业人士、学者还是经济学家普遍认为，商业地产包括Reits是多元化和平衡退休投资组合的一个核心资产。投资组合分散主要是依靠组合一些彼此关联性很低的资产。上市的权益Reits和全世界的房地产公司，长期表明他们之间的关联程度很低，对于上市的权益Reits来说，分很多Reits投资回报都是红利，而不是其他形式，长期来说，一般美国上市权益Reits都是红利。

　　如果1990年初对Reits指数相关联的产品投资一万美元，到2014年5月比投资其他指数关联基金多赚取3400美元，透明度也是投资关键因素，很多人都说，上市的权益Reits，因为受到广泛投资者和分析师监管和审视，会提供非常透明的财务报表和公开信息，对整个房地产行业和其他经济部门产生影响，而且淡化了美国房地产周期。在经济动荡和困难时期，注入了稳定的力量。去年在投资组合管理期刊，发表了一篇研究报告，美国维斯康辛大学和香港国际清算银行公布发表一项研究显示，上市权益Reits，在美国帮助淡化了商业地产领域的荣枯周期。

　　过去30多年经验表明，美国写字楼市场已经成为一个监管良好、表现良好的房地产市场部门，尽管2008年金融危机之前，房地产市场出现了过度建设情况，很少有人注意到，商业地产并没有受到过度建设影响。随着Reits增长，新的写字楼受到限制，空置率比较稳定。公开市场稳定性，研究作者得出这样的结论，关键的市场主体现在已经非常关注尤其是在他们将资本分配给商业地产资产。写字楼地产在上市权益Reits时代，是非常重要的例子，表明了结构量化，资产化的房地产市场，可以淡化荣枯周期，并且能够对整个经济带来非常有意的益处效应。

　　稀缺资金谨慎使用，越来越受机构、散户投资者、借贷者、当地国家、联邦政府、州政府关注，随着公众越来越注意到可靠投资渠道，寻求通过Reits房地产投资，将帮助培养一个长期的，能够产生收益的房地产投资类别，谢谢。