开发商融资渠道愈窄 房地产私募基金热潮涌动

　　随着房地产调控逐渐深化，开发商融资渠道变得愈发狭窄。银行贷款、信托融资等渠道均受到不同程度限制和调控，近日“开闸”试点的中小企业私募债，也将房地产企业“拒之门外”。

　　房地产私募基金“因危得机”

　　从近期中央相关政策可以看出，对楼市的宏观调控并未出现松动迹象。业内人士分析，某种程度上可以说，这对房地产私募基金存在利好。

　　在楼市哀鸿遍野的形势下，房地产私募基金“因危得机”，如雨后春笋般茁壮成长。根据清科研究中心数据，2011年房地产私募基金规模达到40.78亿美元，清科预计今年这个规模会继续快速扩大。

　　去年12月，住建部政策研究中心课题组发布了人民币房地产私募基金发展报告。报告称，2011年度人民币房地产私募基金迅速增长。课题组汇总各方信息估算，目前人民币房地产私募基金融资总规模已近千亿元。这一数字相比2010年全年约500亿的数字已有成倍数地增长。

　　在国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松看来，2012年是房地产金融启动之年。

　　房地产信托情况的不乐观、开发商其他融资渠道逐渐的受阻，更突显地产私募基金广阔的发展前景。以信托为例，房地产信托在去年曾被视为“救命稻草”，但这根“稻草”渐渐变质，对于曾经采取“饮鸩止渴”方式融资的开发商来说，随着资金链日益紧张以及兑付高峰的临近，房地产信托将成为“压死骆驼的最后一根稻草”。

　　实际上，去年第三季度后，房地产信托规模开始收缩。2011年第四季度，房地产信托规模为6882.23亿元，环比增速大幅度下降，仅为1.23%，占同期资金信托总规模的比例也从最高的17.24%快速下降为14.83%；到2012年第一季度，房地产信托规模绝对额首次出现负增长，下降为6865.70亿元，占同期资金信托总规模的比例进一步下降为13.46%。

　　与房地产信托逐渐出现的“颓势”相比，房地产私募基金热潮在地产行业涌动。5月17日，复地旗下的地产基金管理公司复地共赢资本，募集成功的复邦Ⅱ期基金获得超额认购，募集规模超过6.3亿元人民币。此次发行的复邦基金Ⅱ期，为满足不同投资人的风险偏好以及多样化选择的投资诉求，采取了投资人分级（优先级与次级）的结构性优化设计。

　　“复星系”已先后成立了三个差异化定位的地产基金管理平台，分别是智盈投资、星浩资本和共赢资本，三者方向各有不同，分别侧重住宅开发、大型城市商业综合体、复合型商务地产的投资与开发。成立不到一年的复地共赢资本目前管理基金资产的总规模超过12亿元人民币，复地共赢资本是复星集团及复地集团旗下设立的专业房地产基金与投、融、管一体化平台。相关人士表示，未来三年，复地共赢资本基金管理规模将达到60亿元人民币。

　　“仅把基金作为融资手段是短视之举”

　　目前，许多开发商仅把基金作为融资的一种手段。在共赢资本董事总经理丁亚明看来，这是一种杀鸡取卵式的短视之举。私募基金市场的业绩口碑与投资者关系维护非常重要。

　　毫无疑问的是，房地产私募基金成为这一两年的行业热门，与限购、限价、限贷的调控背景下，房企资金链异常紧张，传统融资通道也被堵死有关。

　　住建部课题组认为，在持续的调控下，房地产行业那种传统的以间接融资为主的开发模式，正逐渐发生改变，依靠自有资金和直接融资开发的比重在逐渐增加。

　　目前人民币房地产私募基金的风险主要存在于两个方面：第一，基金自身运作管理水平参差不齐，信用制度不成熟，退出机制不完善；第二，行业的监管和引导也不充分，如果不能规范运作，盲目发展，有可能放大风险，反而阻碍行业正常发展。

　　共赢资本的策略是力争做到主动管理，丁亚明表示，在项目的投后管理上，要加强与开发团队的沟通，降低操作成本，以实现项目大股东（复星/复地）、投资人、基金管理人和开发团队的多方“共赢”。

　　住建部报告指出，只要房地产私募基金行业遵守国家相关法律，与国家房地产发展政策方向保持一致，并结合中国房地产市场现状，遵循行业规范，不断完善并严格自律，中国的房地产私募基金行业将成为持续推动房地产资本市场创新、发展、壮大的重要力量。