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吴向军:美国房地产三五年之内都会比较不错

2013年06月13日14:24
来源:搜狐基金

  导语:金融危机以来,谈及美国房产,多少会有些谈虎色变之感,那么现在美国房地产情况到底如何?有投资机会吗?本期访谈,我们邀请到了国泰基金的吴向军来和我们探讨这个问题。

     精彩观点:

  从2012年初,美国的房价和成交量都是触底反弹

  美国股市未来几年上升趋势明显

  我们将关注这个美国房地产产业链

  吴向军简介:硕士研究生,CFA,9年证券基金从业经历。2004年6月至2007年6月在美国Avera Global Partners工作,担任股票分析师;2007年6月至2011年4月美国Security Global Investors工作,担任高级分析师。2011年5月起加盟国泰基金管理有限公司,2013月4月起任国泰中国企业境外高收益债券基金的基金经理。

       访谈实录

  搜狐基金:欢迎国泰美国房地产开发股票基金拟任基金经理吴向军做客搜狐。

  吴向军:大家好!首先介绍一下我们是做什么的,是投资美国房地产。美国房地产分两大块:一部分是商业地产,另一部分是居住地产,中国也是一样,住宅大、体量大,而且这两方面一个是体量不一样,另外开发商的种类和运作方式也不一样,商业地产有Shopping Mall、Office办公楼,就是靠出租,我有个楼出租,房客给我交租金。

  这个怎么赚钱呢?比如我把这个楼买下来,美国是做Trust信托,就是把这个买下来做信托,整个楼就是一个信托,我是作为管理人,借了多少债,然后就有租金收入,有了租金收入我就还债,剩下的就付给信托投资人,这个叫做Reits。中国现在没有,一直想做,但是没做出来。这种方式分为两个部分,租金都是比较稳定的。美国是这样的,商业地产一般都是租几十年的,一个大的Shopping Mall或者Office一租就是十到二十年,每年都是CPI 1%-2%,这个数字是很稳定的。Reits在美国是类似固定收益的东西,而且自己本身也有债务,它的债务比较高,因为它的收益很稳定。所以当市况差不多的时候,固定收益是跟Intersts Rate利率有关,利率越低这个东西就越值钱,因为现金流是算得出来的,利率越低楼就越值钱,利率越高楼就越不值钱。商业地产的规律就在这里,经济好或者不好都在这里。

  住宅地产就完全不一样,盖了就卖。一个是价,一个是量,买房就看价和量,价就是住宅房价,跟租房市场关系不大,住宅买卖的价格和租房一年涨多少都是有规定的,房价市场没有规定,没人管理,就是一个纯市场,而且也不是说今年只能涨2%,美国没有这个说法,也没有什么限价或者限量。这个量也是没有限制的,你想买就买,想不买就不买。美国就是一个纯市场的东西,我们看看这两个部分,一个是价,一个是量。过去美国从50年代到现在,50-60年间的住宅开工量,每个月都有的。你看,这里有很多周期,这个周期和经济周期的相关度也比较高,这个就是开工量,最高是250万栋,最低是100万栋,平均是150万栋。你看上周期怎么样,从2005年开始砸得狠狠的,这个叫做供应,住宅供应量就是供应。为什么呢?这个牛市太长了,我们知道次债泡沫砸下来了,这个底部很长,相比之前的底部是长很多。以前就是V字形的,这是U字形的。现在从2011年底开始反弹,反弹了大概1年,还是在以前的底部。

  搜狐基金:我不太了解,美国房地产卖出去的需求是来自于哪里?是自己居民的改善性住房还是海外移民?

  吴向军:美国每年将近增长300万人口,这是很强大的,300万人要结婚生孩子,要成立家庭的,这是硬需求。另外就是旧房肯定要换新的,新增规模就是150万人,不管是首套还是改善都无所谓,人口、需求就在增长。

  搜狐基金:主要还是人口红利。

  吴向军:人口是稳定增长的,这个跟国际化没有关系,美国的人口结构是不错的。因为这是刚需,不像日本,因为日本人口在下降,没有真正的新房市场,他们就是把旧房扒掉重盖,所以日本的住房市场是很可怜的,自从90年代泡沫以后就一直起不来,因为人口没有增长。

  还有就是价格,这是美国的住房价格和住宅价格,就是美国的Case Index, 2005-2006年达到最高峰,然后泡沫破灭就垮下来了,再从2012年初开始上涨了1年,目前仍然是底部,所以从房价和量都是触底反弹。

  我们知道市场经济有跌就有涨,有涨就有跌,有了泡沫就有起来,这是市场经济一个最基本的要素,美国房地产指数不受政府干扰,也不受政策干扰,就是全自由的市场经济。

  搜狐基金:我想了解一下,美国房地产公司的经营和中国的房地产公司有什么区别?

  吴向军:很类似,也是拿地,杠杆其实也不算特别高,中国的大型房地产公司杠杆不高的,它的资产负债率就是50%-70%,不算特别高,美国也是预售,中国有封顶,他们没有。而且不光是开发商本身,美国整个产业链都是受益的,不光是开发商,开发商其实是不做建筑的,中国也是一样,中国的开发商是走建筑承包,是去购买建材,所以我们的整个产业,包括建筑商、开发商、建材商,还有建材的零售、批发以及各个方面,实际上就连油漆,本来是刷墙用的,如果你建新房油漆都是好的,工具都要去买,因为都是在集中参与的,而且他们的股票确实跟这些房地产开发商的股票联系很紧密,包括房贷机构,这些我们都要买。

  我们想强调的是我们投资于房地产开发链条上的上市公司,而不是Reits。我们到美国去是抄底,房价涨30%-40%你也赚钱,但是要投资开发商的话我的利润可不是增长30%的问题。

  搜狐基金:未来一段时间预测房地产整个行业是增长的,这个周期当中美国大的宏观经济,包括整个大的美国股市怎么样?

  吴向军:非常看好,我认为美国的股市应该是以后两年全球主要股市当中表现最好的,事实上我经常写很多评论,我是从去年4月开始就非常看好美国股市,原因是这么几个:第一,美国的经济周期是在上行的,美国是全世界最强大的资本主义国家,我们不用避讳这个,而且资本周期是非常明显的,它的政府干扰很少,它的周期是很明显的,现在是处在一个上行周期,可能要1年,2009-2010年触底,但是这个底部徘徊了很久,真正QE3是去年出的,QE3是真真正正敲死美国经济没有问题。第二,我们看看它的就业数字、失业数字,要看美国经济最重要的就是看它的就业或者失业率,只看这一个就行,其它的都不用看。现在就业稳定增长,失业率稳定下降。这里有个重点,就是经济在缓慢增长,而且又非常Firm,就是非常肯定地增长。这里有个重要因素,缓慢增长要比快速增长好,快速增长就会导致经济过热,经济过热就会导致通货膨胀。这是很重要很重要的,因为通货膨胀就会造成央行调控,而且大幅度加息。现在通胀很低,美联储说了,我在2015年底之前不改变利率政策,除非通胀过高,或者美国的经济复苏太快。它有一个指标,美国的失业率降到6.5%以下,除了这两个因素我不会改变利率政策。现在美国的失业率是7.5%,离6.5%还有很长一段时间。一个是防止经济过热,一个是防止通货膨胀。如果都不出意外的话,从现在到2015年底都是零利率,这个市场太好了。我们喜欢一个缓慢上升,但是又肯定上升的市场。

  搜狐基金:就是看得很清楚。

  吴向军:对,我不需要这个市场1年上涨30%-40%,如果这个市场1年能增长20%投资人会很开心的,因为是很肯定的。现在美股很稳,一天一点点,回调也不大,不像日本那样。虽然日本从今年年初到现在涨了40%,但是你不知道后面的6个月会怎么样,没有人会知道,垮掉30%也有可能。为什么日本会涨40%?就是因为他们的货币政策,这个东西的后果是不知道的。

  刚才我们讲了很多房价触底反弹,现在它的周期其实比美国的经济周期是拖后了2年左右。另外这是纯内需,我们知道欧洲不景气,中国的经济也有可能,我们现在还不清楚,有可能好也有可能不好。美国经济当中那些外向型的部分的前景不如内向经济这么肯定,所以美国要买什么呢?它的内需方面、它的消费品,还有它的房市。但是美国和全球化相关很大的,比如大宗商品,美国也有很多商品采掘,或者是全球机械。如果中国市场主导全球大宗商品价格而不是美国,美国经济虽然是最强大的,但是中国对于大宗商品的需求是美国的3-4倍。如果大宗商品市场不是很稳定的话,美国经济再好,这些板块可能也不一定会表现得好,所以我觉得美国房地产是一个非常非常好的板块。

  搜狐基金:次贷之后美国人买房的方式是怎样的?会不会在未来一个周期,过了你说的稳定增长周期之后再次发现类似次贷这样的风险?

  吴向军:现在不会了。所谓的次贷是你的信用很差,2007年之前也可以买房,你的首付也很少,或者不付首付也可以买房,现在都非常严格了,因为现在次贷已经不存在了,美国次贷已经贷不到房了。

  搜狐基金:就像中国一样,贷款需要出具收入证明。

  吴向军:对。以前也是需要的,只不过当时房价涨得太好了,大家对于这个标准降得比较低了。现在为什么这个市场拖了这么久才反弹?就是因为大家的标准太高了,越来越高。如果标准还是比较放松的话,美国房价早就应该反弹了。就是因为现在标准比较高,拖了3-4年才反弹,所以现在都是比较健康的,次贷现在已经基本不存在了。

  搜狐基金:宏观角度肯定是看好的,微观角度呢?

  吴向军:我们的投资标的就是要看美国人口流动,如果是从中间往两岸走的,经济发展比较好的,或者是人们都比较喜欢去的,就像美国的加州,现在整个西海岸都不错了,东海岸就是南部,因为很多退休人员也要过去。我们的基本面是这样分析的,喜欢两个海岸不喜欢中部。还有就是要看他们基本面、现金流和资质。现在是经过大浪淘沙,很多资质不好的都已经在2008年死掉了,现在留下的都是资质相当不错的。当然,我们对于它的产品,他们没有去芝加哥、达沃斯盖房,而是去旧金山盖房,因为旧金山卖得不错,他们还没开始盖基本上就卖光了。所以先是拿地,找到合作伙伴,还没开始盖就已经卖得差不多了。我们买房子就是地段,还有开发商的实力,这些都要去做研究。因为我在美国做了很多年的对冲基金,整个周期从上到下我都经历过,所以这些公司我还是比较熟的。

  搜狐基金:为什么您不直接买指数呢?

  吴向军:因为这个指数里面的股票比较少,它是比较大的几个公司,这里可能就是30只股票,并不是每个我们都喜欢的,我们是要找100多个股票。开发商里也有大有小,我们要买的是整个产业链,他们涨得非常好。单纯投资指数我们并不是推荐,样本股数量也不多。

  搜狐基金:最后一个问题,如果投资者投资您这个产品,您会给他什么建议?是一直拿着吗?

  吴向军:对,这是一个非常大的力量。虽然中间会有波动,没关系的,但是这个方向是一定的,而且我个人觉得这个开发量要冲过以前的高点后还有很大的上涨空间,因为过去底部徘徊的时间太久了,聚集的这部分购买需求。

  搜狐基金:您觉得比较确定的投资周期多长?

  吴向军:应该是每年都不错,房地产周期有个三五年,三五年之内都会比较不错。因为周期这个东西,你不用害怕美国政府说调控一把,没有的,要是在中国虽然看好房地产市场,但是害怕调控一把,在美国就没有这个东西,所以只要看市场就好了,就是看图,而且这个图也不难看,不需要财务分析,你看这个东西就可以了。

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