国投瑞银拟试水公租房REITs 或引发效仿潮

　　早报记者 柯智华

　　“我们一直想做REITs(房地产信托投资基金)，刚好有公租房这个契机，于是我们和北京政府一拍即合，讨论合作有一年多了，目前方案还在和证监会沟通。”国投瑞银基金相关负责人昨日告诉早报记者。

　　此前一天(8月7日)，北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松表示，北京市住房和城乡建设委员会与国投瑞银基金正共同开发REITs，且北京市已将该方案提交给证监会。

　　由此该基金成为国内首个被曝光的开发中REITs。据悉目前多家基金公司均有意开发国内REITs，不过目前大多在筹划阶段，获得实质性进展的并不多。不过在QDII产品中，目前国内已经有三只投资海外房地产的REITs。

　　所谓RIETs，简单地说就是投资房地产的信托凭证。简单理解，是相关机构发行受益凭证，借此汇集多数投资者的资金，此后将这些资金交由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券，是一种类似于债券的固定收益产品。

　　和监管层已有多次沟通

　　北京市住房保障办公室上述官员昨日说，一直在推进的保障房REITs也有了最新的进展， 目前朝阳区政府已经推出了5个公租房项目，约2000-3000套，与国投瑞银基金进行合作，将其打包作为REITs的标的，一旦证监会审批通过，就可以把公租房资产证券化，其长期运营资金就能解决。

　　事实上，REITs在国外尽管非常普遍，但是在国内一直没有实质性进展。有基金人士表示，在3年多前，证监会曾组织基金公司内部讨论基金公司发起REITs产品的可能性，当时大约有10家基金公司递交REITs产品方案。

　　去年8月份，随着鹏华美国房地产证券投资基金和诺安收益不动产基金相继获批，公募基金正式借道QDII试水海外REITs。而国内对此依旧谨慎，同是去年4月份，以内地物业地产为标的的汇贤REITs在香港发行。

　　“我们一直对REITs关注，但一直没有实质性进展。刚好公租房缺乏资金，我们希望借此推动REITs的进展。”国投瑞银基金上述人士说。

　　他接着说，首先这只产品和国外的REITs有相似的地方，比如都会进行强制性、稳健的分红；但也有不同的地方，国外一般都是商业地产，而他们这个产品是公租房。需要强调的是，“这是商业行为，是以投资收益为目的”。

　　据了解，对于邹劲松指出的已有方案提交证监会，国投瑞银基金上述负责人解释说：“已经和证监会有过多次沟通，但是还没有正式提交产品募集申请，一旦沟通了有实质性进展，走程序几乎也会在同时。”

　　事实上，不止北京，包括上海、广东等地亦在推进REITs。在2011年上海市国际金融中心建设工作推进小组工作会议中，研究推出以保障房产为标的的REITs被列入了当年的重点推进工作，2010年还传出三类保障房REITs方案，分别是债券型、股权型，以及基金公司推出的版本。广东方面，日前出台的《广东省建设珠三角金融改革创新综合试验区总体方案》提出，在总体试点推进框架下，研究开展房地产投资信托基金和个人住房抵押贷款证券化业务，培育房地产金融市场。

　　或引发效仿潮

　　尽管上述产品还在等待证监会的批复以及相关部门的协调，但是有基金人士指出，一旦上述REITs产品破冰，或将如今年试水的理财基金一样，将出现国内REITs的发行潮。

　　“地方政府也会主动找基金公司的，因为保障房的资金缺口很大。”上述基金人士说。

　　数据显示，“十二五”期间，中国计划新建3600万套保障房。而融资难成为阻碍保障房建设一个关键问题。根据上海易居房地产研究院测算的数据，2012年保障性住房建设所需资金就在2.5万亿元左右。

　　但在另一方面，也有基金人士指出REITs的收益是否具有吸引力，将经受市场的检验。根据据媒体报道，对于上述REITs，邹劲松曾提到，试点需要保证国投瑞银6%的资本收益率。

　　据介绍，目前市场发行的信托产品，一年的收益率在10%左右，和国外REITs的收益率相差无几。

　　“通过分析历史数据可以看到，商业地产和住宅地产是最好的抗通胀投资品种之一，其收益远远超过美国的通胀率，过去35年，新华富时美国房地产协会发的权益性REITs指数的年化收益率为13.98%，超过了同期美国标普500指数的11.17%。”鹏华基金负责人说。

　　诺安基金则指出，从历史数据看，假如投资者1970年投入100万元全部买入富时美国REITs指数标的(选择红利再投资)，则截至2010年总资产将涨为566万元，年化收益率高达11.64%；而假如投资者1990年做同样投资，至2010年也可获得11.01%的年化收益率。