沪誉得基金2.7亿延期兑付 商业地产现过剩危机

　　“配套商业楼及交易市场商铺中20%-30%部分对外销售，保守估计可实现3-4亿的销售收入。”上海誉得股权投资基金（下称：上海誉得基金）在浙江食品城二期项目的有限合伙理财产品还款来源中描述到。

　　除上述之外，该项目的还款来源还

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　　记者还获悉，上海誉得基金的另一单项目也出现无法按期兑付的情况，目前进入处置抵押物马鞍山圣茂国际购物广场阶段。

　　“很多一二线城市的商业地产其实已经过剩严重，所以现在对这类项目都非常谨慎。”深圳一位地产基金人士表示。

　　据不完全统计，其三款产品合计规模约在2.7亿元。7月31日，21世纪经济报道记者致电上海誉得基金公司的负责人，欲求证相关产品最终募集规模、最新处置情况等信息，但对方表示不方便回答，随后即挂断电话。项目融资方现代联合集团媒体公关部门人士则表示，具体进展不清楚，没有得到这方面通知。

　　商业地产项目违约

　　2012年11月，该公司设立发起上海誉揽投资管理中心（有限合伙）基金，基金的投资总规模8830万元，产品期限12个月，可延期6个月。在2013年7月、2014年1月，该产品曾经完成两次投资人收益分配工作。

　　融资方是浙江现代商贸物流发展公司，资金用于杭州农副产品交易中心-浙江食品城项目二期建设。工商资料显示，上海誉揽投资管理中心（有限合伙）的合伙人中，除上海誉得投资、上海瑞器国际贸易公司等4家企业法人外，共有45位自然人。

　　而在2013年4月上海誉得基金继续发行杭州农副产品交易中心-浙江食品城基金（二期）产品，这期产品名为上海誉泓投资管理中心（有限合伙），募集总规模不超过1.5亿元。期限12个月，可延期6个月。

　　在风控措施方面，首先融资方浙江现代商贸物流发展公司将浙江食品城项目一期商铺现房（一楼整层沿街底商，建筑面积12044.76㎡，评估价3.6亿）抵押给基金，抵押率约为40%。

　　其次现代联合集团及其实际控制人章鹏飞提供担保。再者基金还有权将项目公司全部股权、财产以及基金所投入的项目资产进行折价处置。

　　近日有报道称，上述一期产品到期后，现代联合集团既没有支付全部利息，也没有支付本金，所以违约，进而触发二期产品违约，于是投资者开始提前解散合约。

　　21世纪经济报道记者在上海誉揽投资管理中心（有限合伙）给投资者的一份说明中看到，因为受房地产调控政策的影响，致使基金的资金归集受到了较大影响。于是上海誉得基金只好聘请法律顾问团队研究基金退出与融资方现代集团合作的解决方案，内容包括加大项目回款力度、拓展融资渠道、盘活存量资产等。

　　6月19日，上海誉得基金曾向投资者公告称，将于2014年6月30日起10个工作日内实现退出并完成收益分配，但截至发稿前，21世纪经济报道记者仍未在其官网上看到后续兑付进展信息的披露情况。

　　商业地产三大软肋

　　从有限合伙产品材料介绍看，浙江食品市场总用地178亩，总建筑面积202118㎡，工程分二期建设。项目一期在2009年5月1日对外营业，目前已全部出租。二期由A、B两栋大楼、配套商业楼和仓储式大宗交易市场组成。

　　2009年开始，现代联合集团进入新城市商业综合体项目领域。目前拥有储备土地1411亩、签约土地5000亩，正在经营和即将开业的商业地产面积达100余万平方米，已建和规划建设商业地产营业面积可望达500万平方米。

　　21世纪经济报道记者调查发现，浙江现代商贸物流发展公司不仅欠下上海誉得基金债务无法偿还，自2013年以来，其还与工商银行台州路桥支行、中国银行绍兴县支行存在融资纠纷。

　　“在商业地产业态里，专业市场和包括酒店在内的综合体项目，我们都不愿意碰，譬如专业市场问题在于区域位置往往较偏，并且如服装等专业市场，受到电商冲击很明显。”前述地产基金人士分析。

　　该人士表示，与住宅项目不同，商业地产关键一是要看运营能力，如果没有租金收入，项目还款就会有很大问题；二是商业地产的同质化严重，并且受电商冲击比较明显。三是很多一二线城市的商业地产其实已经过剩严重。因此相对于住宅项目，商业地产目前总体的风险更高。

　　除此之外，21世纪经济报道记者还获悉，在2012年11月募集成立的上海誉淼投资中心（有限合伙）基金也出现兑付风险。

　　其融资方是芜湖聚龙建筑安装有限公司，用于市政道路建设专项用款。浙江一位投资者介绍，这款产品最终募集3000万元，本应在今年5月16日到期，但因为项目融资方各项经营回款情况达不到预期效果，导致基金难以按期退出。

　　在5月底，上海誉得基金曾向投资者表示，已经控制抵押物马鞍山圣茂国际购物广场，正在积极进行该商铺的销售处置工作，加快收回投资款及收益，预计在8月份保证产品兑付。

　　同时它还承诺，到时一旦无法兑付，该公司将承担项目公司的债务，并通过除处置抵押物以外的其他途径来保证投资者的资金安全。

　　事实上，在今年年初芜湖聚龙建筑公司就曾因为民间借贷纠纷而被告上法庭。这些民间借贷主要发生在2012年至2013年，借款期限为1年、3个月不等，月利息在1.5%、1.8%，合计借贷规模约为4700万元。（编辑 冀欣 韩瑞芸）