哈继铭：房价持续上涨的推动力长期存在

　　编者按：国海富兰克林基金于11月12日在北京召开“‘后危机时代’的全球金融与中国机会”主题论坛，本届论坛聚焦“后危机”时代背景下，世界经济、金融格局的变化与发展趋势，以及中国经济改革和金融创新的前景等主题进行深入探讨。搜狐基金频道作为网络支持进行现场报道，以下是中金公司首席经济学家哈继铭的发言实录：

中金公司首席经济学家哈继铭

　　人们通常认为中国消费是非常低迷的，你看消费占GDP比例每年下降，中国消费不行，主要靠出口消化国内的消费品，现在出口不行了，所以中国消费会更加受影响。我觉得这种有偏差，中国人能消费，也会消费。而且从目前来看，有许多因素，有短期的，也有长期的因素，接下来可能对中国的消费有强有力的推动。我先谈几个短期的因素，我们再探讨一下中长期因素。

　　短期因素一个是收入因素，明年经济增长比今年快，这看来是大家的共识，今年不管是8.2、8.4%，明年9%左右这是大家的共识，收入的增长本身对消费就会有一个推动，除了收入因素之外，还有一个也可以称之为短期因素，那就是今年以来我们看到房地产交易量非常之大，房地产交易量的数据体现的是什么呢？不仅是对现房的销售，很大一部分是期房，也就是说今年卖出去的房子在未来的六个月、一年这样的时间段里面将逐渐交房，你可以想象一下，这些新业主拿到它的新房钥匙之后，第一件事会干什么？

　　我说既使是装修过的房子，也可能给全敲了，自己装修，买装修材料、装璜，这些消费会带动。

　　第二可能把自己原来旧房子里面油污的油烟机搬到新房里面吗？不会的。原来挺小的彩电，原来的微波炉、冰箱可能都会换，空调也会换，带动家电类的消费。原来的房子可能在走道上停一个自行车，现在有车位了，可能买汽车，带动汽车类的消费，所以房地产一段时期交易量的巨大扩张会带动未来一段时期的消费。我刚才说的是一些现象，我们也可以通过数据作出更科学的判断，我们看到这两个图。

　　房地产的销售与其下游相关的消费品之间呈现明显的正相关的关系。尤其是在中西部地区，我们如果把中西部地区与东部地区分开看，发现一个现象，中西部地区右边的两个图相关度更高，也说明什么呢？其实不难理解。

　　因为中西部购房者自主性需求相对东部来说是比较强的，东部地区可能有一些投资客，买了房子不一定买汽车，但是中西部这种关系是非常明显，更加明显，而中西部的房子的量，我们不说价值，价值受价格的影响，他的量是东部地区的三倍。房子可以是两千一平米买的，也可以是两万一平米买的，只要是一个房子，多半会买洗衣机，一般是买一个，不可能买两个洗衣机。所以就房地产对下游行业的带动来看，中西部地区的力量可能更大。这是我们看到的第二个短期因素。

　　这个短期因素也未必很短，今年房地产交易量很大，明年就下去了，可能吗？房地产交易量可能下不去，中国房地产市场需求未来多年可能会非常强劲，我在06年写过一个报告，人口红利推高中国房价，因为中国现阶段有工作能力的人，尤其是中国的婴儿潮，50、60年代的人出生的特别多，这些人都在社会上买房子，有许多种需求，买房子一是考虑自主需求，二考虑到对我国养老保障不足的一种补充，他需要多一个房子，将来能够有租金收入弥补养老金的不足。所以这种需求也是真实需求。

　　他可能买两个还不自足，可能买第三个，孩子将来的教育也需要有保障，万一孩子去美国留学了，路费、学费、生活费等，需要买房子将来变现提供教育的资助，万一孩子没有出息在国内早早结婚、成家了，那也行这个房子也可以给他，省得到时候买。

　　这三种需求自主需求、养老保障的需求、子女教育的需求都是真实的需求，我们不仅看到自主需求是真实的需求，其他是虚假的。许多人看到在上海许多小区一开车过去许多楼是黑灯的，这是真实的需求。关键是买得起，买不起，这里面两个数字是黄颜色的，上面的数字是显示中国家庭买一个小户型90平米的房子月供占家庭收入的比例，用平均家庭收入，算下来64%，这很高，买不起。这个结论我觉得是政府应该关注的，应该说平均收入水平的家庭确实觉得房价比较贵，但是作为我们投资者来说，你得看活跃在房地产市场上的有效购买群体是否买得起？活跃在房地产市场上的购买者他们家庭收入不是平均水平，我们最近看到政府有关部门报道，未来还有2/3的人买房子，说明买房子的就1/3，未必是自己真正住在里面的，真正住在里面的不到1/3，因为买房子有一部分是做养老金用的，中国住在里面的就20%、30%，还有70%80%是将来要买房子的，现在活跃在房地产的是飘在社会上20%30%的人，用他们的收入水平再算一个数字就是下面的数字，36%。这并不高，也说明中国的贫富差距比较大，这是另外一个问题，我们不谈社会贫富差距，我们就谈房价有没有上涨的推动力。

　　这是有的。而且我们看到有一些城市，如中西部城市，重庆、武汉等月供收入比不到20%，这种自主性需求完全有能力释放的。我们把房子交易带动的下游消费叫短期需求，因为我们不知道明年房地产交易量还能有多大。但是我们知道的是有一些中长期推动房地产消费增长的因素，一个因素是叫农村消费观念的城市化，中国要推动消费一定要搞城市化，让农村人口迁移到城市来，实现城市化，才有可能提升消费，因为农村消费只是城市消费的1/3。我觉得未必，不一定要实现城市化唯一的手段提升消费，农村既使是没有城市化，农村的消费也可能出现城市化，这里面需要一些触发因素，这里面触发因素很多，比如村村通路，有自来水、电、因特网，这是一个很重要的因素，但是我觉得可能这些因素是潜移默化的，我说的是一个更重要的触发因素。

　　大家记得差不多去年这个时候，中国遭受全球金融危机的影响出口不行了，许多农民工在城市失去工作，返乡了，他们当中许多人现在在陆陆续续找到工作的，有的也许选择务农了，有的选择农村服务业，也有一些因为沿海城市的制造业迁移到内陆地区，因为那儿的土地价格、劳动力成本相对比较低，加上基础设施有明显的改善，许多企业迁移到内地，所以这些农民工不需要返回沿海地区而在当地就业。这些农民一旦就业以后干什么，他们不是一般传统意义上的农民，他们原来可能在城里当过保姆、当过建筑工，他看到过甚至亲身经历过城市的生活方式。保姆在雇主里面每天用洗衣机、电冰箱、彩电、电话、电脑，现代化的厕所等，回去以后没有钱就两说了，一旦找到工作，别的不说了，茅房指定不上了，没有洗衣机的日子肯定不过了，这就是把城市消费的火种带回了农村，即便是建筑工原来可能住在工棚里面，但是你们家的高档住宅不就是他给你造的嘛，没有吃过猪肉还没有见过猪跑吗？他看到这些东西，回去一旦有工作，有稳定的收入来源，他得仿制这套，谁不知道享受。

　　而且别小看这两千万农民工，但是星星之火可以燎原，其具有的示范效应非常强，他在农村里面率先买了LCD电视机，村民看了以后说这是什么东西，这个玩意的好坏别人知道，人家也会跟新，这未必是攀比，是正常改善自己消费和生活的需求释放。

　　所以我们看到这个现象是一个新现象，因为它是从去年开始的，所以中国应该感谢美国的金融危机把这些农民工逼回了农村。但是它又是一个可以持续多年的现象，而且我们最近做的研究发现农村的收入现在相当于1999年城市的收入。在过去的十年中，城市的消费是如何演变的？

　　一开始买什么，彩电、洗衣机、冰箱，后来发展到空调，电脑，最后发展到汽车。这些消费的足迹一步一步怎么走过来的？我这儿不多说了。

　　但是可以想像到，农村会按照这个足迹同样地复制过去十年的消费，而且速度可能更快，因为现在的基础设施，比如因特网、公路比99年的城市还好。

　　另外一个推动消费的因素与中国的人口结构有关，我国现在婴儿潮的人口占比最大，这些人是50、60、70年代上半期出现的，这些人的年龄是45到60岁之间，这些人占比大，他们的下一代在社会中年轻人占比也是最大的。他们现在有差不多两亿到两亿五是20到30岁的年龄档次，这波人是中国最能消费的群体。你如果17、18岁，买车、买房子与你没有关系，如果年龄再大一点，35岁以上自己可能不敢消费的太多，因为自己有下一代，你也需要储蓄，就是20到30岁的年龄段的消费者是最能折腾的，他要买房，要买车，要结婚，宴请，拍婚纱照。我听说上海现在拍婚纱照排到8月份才能轮上，而且中国的婚庆经济花费非常惊人的，据有的城市统计占他们城市GDP的2.5%，这比城市在医疗方面的公共支出还高，这不包括买房，仅仅是婚庆那几天花的钱。而且中国的婚庆有中华民族的特色是铺张浪费，如果你自己结婚，没有人送礼，5万块钱搞定了，如果中国亲戚朋友都过来送钱，你花5万千丢人。你得花10万，而将来亲戚朋友会花15万，这是中国文化传统导致的被迫消费。而且这些群体的消费不仅是由自己的收入支撑的，相当一部分是父母的收入支撑的，两个年轻人加四个老人买房，买车，这种力量中国人什么都可以买得起。这个群体人数我们看到到2015年将继续上升，他所能带动的消费我相信是不可低估的。

　　我把刚才两个短期因素和两个中长期因素讲了，其他的因素留在以后讨论，谢谢大家。