章嘉玉：REITS未来将在中国进一步发展

　  编者按：《中国证券投资基金年鉴》联手国投瑞银基金等行业机构推出2010年度中国基金投资者服务巡讲大型公益活动，今日在深圳雅枫国际酒店五楼宴会厅隆重举行第一场活动。以下是荷宝投资管理集团大中华区及东南亚行政总裁章嘉玉女士在会上的发言：

　　章嘉玉： 大家好，我是章嘉玉，很高兴到深圳跟各位做交流和对话，通常我都有一个习惯，很想了解一下所有在场在投资上的经历，各位可以稍微配合一下，五年前开始投资股票的请举手，谢谢！三年以前才开始投资股票的？谢谢！过去一年投资股票的？其实大部分都是投资股票的经历，你有投资股票也有基金，是不是？所以我相信大家愿意星期六早上花时间来听国投瑞银2010年这个报告是有必要的，因为关系到大家的财富。今天我跟大家分享的是REITS，这对个内很多人来进是非常陌生的。过去五年如果你关心一下，你会发现你周围的投资工具可能不只是股票，其实房地产带来的收益也非常丰厚，我做另外一个调查，自己有房子的请举手。自己有了房子，而且已经开始投资房地产的，请举手。投资三套以上的请举手，越是越少。

　　在过去五年我们看到房价涨了很多，很多专家学者跟各位说投资股票要分散风险，投资房地产也是类似的，如果我们能够有一个工具帮助我们，即使我不是有很多的钱，我投过去的标的可能不止一栋房地产，可能有十栋，而且长期以来的收益非常不错，他是专注在房地产，而且还有它的特色。有没有这个工具帮助我们小额定投，波动小一点，大家都担心房地产会有泡沫，我们可不可以有一个工具波动小一点？很追求的事情是这两年我们都看到通货膨胀，有没有什么工具长期可以对抗通货膨胀？分散风险的角度上就是希望这个投资跟其他的相关性低一点，分散风险，希望能够因为它的加入使我整体投资的风险是降低的，这种工具是否存在？我相信是存在的，这也是我今天要给大家介绍的，叫房地产信托投资基金—REITS。

　　首先要说的是这个产品在国内没有，我们看看这个产品在国外是怎么发行的，是国外引进的品种，它是发行收益凭证向特定人或不特定人集合资金，可以是公募也可以是私募，是以房地产相关为主，包括购物中心、写字楼、酒店、服务式公寓等等作为主要投资标的，当然也有别的方式，投资跟房地产上市公司合作做一些以房地产作为融资抵押品种的一些工具上，基本上它大部分都是由专门的投资机构负责经营和管理，更重要的一个特色是它会把股息定期配发给投资人。

　　一般的REITS，我们讲在国外最流行90%以上的REITS，一定有两个独特的投资目标，第一个目标是已产生收入的商业型地产为主，也就是说不是去投资住宅，不是建购物中心，投资标的都是以你看到的或是马上要出来的，未来的商业用的地产，而这些商业用的地产，在它运行当中是有固定收入的，这类标的为主，因为它要达到它第二个独特的投资目标，就是希望定期配息给它的投资人。它为投资人带来的就是相对稳定的收入跟收益。

　　针对不特定大众的公募型REITS，发行完会选择在当地的证券交易所上市，因此未来你买卖的途径就直接在交易所，买卖的方式也跟股票非常相近，投资收益在国外大部分会采取分离课税的方式进行，可作为投资人的节税工具。

　　REITS的种类很多：

　　绝大多数属于权益型的。获得不动产的产权以取得经营收入主要拥有及经营房地产项目，收入主要来自于将这些物业出租所得租金作为长期的盈利目标。这种是最多市场上而且是最流行的品种。

　　第二种叫抵押权型的。扮演的是金融中介的脚色，将所募集的资金用于发放各种抵押贷款着眼于向房地产项目持有人及经营者提供贷款，主要收入来自其按揭组合所赚取的利益。

　　第三种叫混合型的。也就是把第一种标的和第二种标的混合在一起。混合型的会受限于监管机构的要求，所以比例是比较小的。

　　全球REITS发展历史：

　　我们国内发展比较慢，是向国外学习的，最高是美国1960年代出现的，到1967年开始出现了所谓的抵押贷款型，之后REITS整体的发展速度开始加快，澳洲也有所谓的这一类型的产品，随后在欧洲、荷兰、比利时也开始推出，法国在2003、2004年推出，REITS在国外市场也是一种新型的工具，在亚洲也开始出现，最早出现的是日本和新加坡，所以如果到日本、新加坡的证券交易所都可以看到REITS的商品，亚洲其他的国家韩国、台湾、香港也都陆续在2001、2005年以后有出现。在亚洲整体的规模并不是特别大。REITS并不是一个奇怪的工具，在全世界你可以看到有这样的商品，REITS在美国也逐渐成为投资的主流，投资一样商品你不是看它短期的表现，而是看长期的历史，如果你从这个图上可以发现，从1985-2007年REITS的成长速度是非常非常快的，但是如果我前面说的在亚洲REITS是一个新的工具，2005年香港也开始推出，但是比例非常小，我拿香港的例子给各位看，在香港整个市场里面这类的比例也只有0.78%。

　　它到底有什么风险？其实REITS的绩效其实都比美国的股价指数表现来得好，跟其他投资市场我们用年度来做比较你会发现，唯有在2007年REITS出现下跌的情形，在04、07、06年是跟道琼斯工业指数等比较都有不错的表现。REITS会定期配息，跟CPI指数比较，会发现不管在任何市场环境下，红利配发的比例都能够超越CPI的指数。我们另外也说增加这个投资工具的目的是分散投资的风险，把这个REITS放进去是不是能够真正达到分散风险的效果，提高回报？（PPT）你会发现第一个图里面没有REITS，如果加一点REITS就会发现，报酬提高了，风险却有效下降了。如果把比例再多加一点，投资报酬仍然可以保持一定的成长，风险仍然保持下降，这就说明它的确有利于降低风险、提高汇报。

　　什么时候会投资REITS？其实你看美国的案例就会发现非常有意思，如果CPI的指数往上走，REITS的报酬就比较好，也就是说它是对抗通货膨胀很有效的工具。物价指数下降了REITS的报酬率也就随之下降了，唯一的例外是作2007年，在2007年REITS的表现不如以前。

　　看起来不错，但是不要忘记任何工具都有风险，什么时候投资REITS的要特别小心？就是当失业率增长了，GDP增长下滑了，租金收入下滑了的时候就要警惕了。如果长期的经济循环是出现下滑的情况，对于REITS的投资就有潜在的风险了。

　　（PPT）从1971-2007年REITS美国市场的发展：1971年只有15亿，2007年已经达到3120亿，REITS的基金数从1971年只有30几只到2007年有300多只。

　　REITS在香港证交所上市，它的代码是823“The Link REITS”。在经过危机之后，这只REITS其实是相对稳健的，你看它跟香港恒生指数的表现会发现，虽然有下跌，但是跌幅远远低于股票市场，这就是我们前面说的它是一个相对风险比较低的工具。

　　由于在国内这是一个全新的工具，没有任何我们目前看到的产品真正出现，但是国内大家比较熟知的是信托计划里面的工具，透过信托计划把一个房地产项目打包，然后变成一个融资的项目，这也是类似的REITS，但是这个是在发展演进的历史当中最起初、最简单，但也是风险比较高的，原因是投资标的比较单一，要不然就是一个房地产公司，要不然就是一个房地产项目，所以风险是比较高的。

　　目前国内比较不容易看到的原因是与我国的公司法相抵触。在国际上最普遍的是公募型的，针对大众所发行的REITS，它的架构跟股票型基金比较类似，会有一个受托行，在国外任何REITS的发行都受到主管机关的认可，基金管理人必须是要有专业背景、专业的审计甚至物业估值的专业，因为我们买的东西是房子，租金收入是很明显没有办法逃的，但是你买的房子到底值多少钱，这个必须是有一个公允的价格，因此所谓的审核、以及物业的估值在所有的体系里面就变得非常重要，明明是值100元的东西估到50元是损失了很多的利益。

　　目前我们国家的证券投资基金法还没有REITS的产品，可能还有待未来进一步发展。

　　选择REITS要注意：

　　第一个要选择合适的主题，有很多种房地产信托的主题。每一个REITS发行的时候，它会告诉你要往哪个方向投，这是你要关注的。

　　第二个是管理的团队，团队的稳定跟专业人士的薪酬源自哪里，如果他们的报酬和业绩表现挂钩，您的利益也有定的保障。

　　第三个标的多样化与分散化，有多少物业？哪些类型的物业？零售还是商业？

　　第四个未来收入的来源分析：留意用来分配红利的营业收入和可支配现金。

　　REITS是一个契约的形式，你选择的时候就要了解，在契约上是怎么说的。有一些REITS不是着重定期分红，而是着重于未来成长，这样你的选择都应该有所不同。

　　投资主题：

　　1、零售REITS，也就是主要的都是投资在香港、或者是新兴地区的购物中心，就要有很好的地理位置，这一类的就是所谓的零售主题的REITS。

　　日本有一个REITS，是一个228亿美元的资产组合，这个主要是投资在购物中心、商业大楼和展览中心。

　　2、特色REITS，比如高科技园区发展，标的就是这个REITS募集之后就是以这个特色地区长期的发展为主，看好的是这个特色地区强大的增长动力和潜能，有一些独特的资产，如果是高科技园区，可能很多国外的公司就想要进驻，可能租金收益就会不错。

　　3、新兴市场居民住宅发展商REITS，欧洲已经进入所谓的经济增长贫乏期，中国、印度、巴黎、俄罗斯这些地区由于收入刚刚开始上来，所以有比较高的居住需求，因此也有针对这个主题发的REITS。

　　4、体制改变的REITS，有一些旧的楼，进行结构改变，重新翻新、或者是改变用途、用来的股权重组，这一类也有REITS的产品。

　　我想大家愿意来这里最主要的原因是为了取得更多的知识，你的选择是明智的，我们国内的资本市场才刚刚开始，特别是跟欧美市场的比较，我们都只在初期，在这个过程当中，除了了解贴近我们的投资工具以外，很重要的是看很多新的商品，当这些新的商品呈现给各位的时候你才知道你不是一个盲目的追随者，你是一个明智的选择者。这就是虽然REITS今天还没有在国内开，但我在这里却要提前跟各位介绍与说明的REITS：

　　REITS是一个小额投资可以参与的； 集中投资在有关房地产相关的资产；绝大多数的REITS享有提供定期分享大部分利润分配的特色；收益是相对稳定的；是可以有效对抗通货膨胀的；透明度很高，因为有监管机构来要求；流动性也很高，因为多半在交易所上市；可以适度避税，多半有免税的优惠；资本利得的一些可能，因为它既然在交易所上市，价格就会有变动，因此你有机会获取资本利得的收入。

　　我的报告就到这里告一段落，谢谢！