人民币估值预期催涨地产股 估值低机构谨慎乐观

　　　核心提示：大成基金有关人士认为，如果人民币真如预期开始稳定升值，那么目前受较大政策调控压力的房地产板块或会出现一些反弹机会，而且目前A股房地产股价已经率先大幅下挫，其估值水平有一定吸引力。

　　“两会”期间财经高官就人民币汇率未来动向的表态，让外界再次憧憬人民币将会升值。这对于长期遭遇打击的地产股，无疑是一场甘露。而支持地产股牛气的其它因素则包括了通货膨胀预期及物业税并未写进《政府工作报告》。

　　3月9日，房地产板块指数涨幅2.71%，仅次于2.79%的采掘指数涨幅而居第二位。而在3月8日，房地产板块指数涨幅高居首位。广州万隆统计数据表明，9日沪深两市资金净流入约42亿，其中，有22.5亿资金进场抢买地产股。

　　当天，运盛实业、珠江实业、广宇集团、荣丰控股均封住涨停，一线地产股金地集团、招商地产、保利地产等均涨逾4%，万科A涨2.45%。

　　中金：升值3%至5%

　　“能刺激房地产板块股价上涨的主要原因在于超跌之后的估值水平偏低，以及阶段性的政策变动催化所致。”万联证券高级研究员黄鹏指出，“在目前的行业背景下，政策调控是常态，但市场已经对此作出了反映。而物业税是一项系统性的工程，牵涉面太多，短期内应该不会推出。”黄鹏表示。

　　此外，央行行长周小川3月6日表示，中国当前的政策是应对全球金融危机的“非常规”策略，最终将会退出，这也包括了人民币汇率政策。此外，全国人大财经委副主任吴晓灵及商务部长陈德铭也发表了类似观点。财经高层就人民币汇率调整释放的信号，是房地产的最大利好。

　　而住建部部长姜伟新8日表示，未来20年是中国城镇化、工业化的快速发展期，需求较大，而土地供应是有限的，房价上涨的压力仍大。

　　“两会后政策明朗、企业销售数据改善、人民币升值趋势以及通胀预期等因素都提振了房地产板块。”中金公司分析员白宏炜表示，之前受政策调控影响和对未来地产泡沫破掉的担心，地产板块有了近八个月的调整期，累计跌幅达30%~40%。截至目前，地产板块已经反映了较为悲观的政策预期，获得相对收益的机会已经出现。

　　至于人民币汇率政策变动，中金宏观组预计，2010年人民币将升值3%～5%，升值时间窗口则可能从2010年一季度末或二季度开始。

　　大成基金有关人士则认为，如果人民币真如预期开始稳定升值，那么目前受较大政策调控压力的房地产板块或会出现一些反弹机会，而且，目前A股房地产股价已经率先大幅下挫，其估值水平已有一定吸引力。

　　白宏炜称，国际经验表明，在本币升值周期中，地产股往往能够取得较好的收益，而从我国上一个升值周期的情况来看，人民币升值与A股股价存在较为明显的正相关关系，因此，随着人民币升值预期提升，未来一段时间A 股地产板块将会有所表现。

　　估值偏低

　　不过，长江证券分析师苏雪晶认为，“房地产受政策调控明显，只要不能预期未来政策转暖成交同比增速回升，我们就不能认为房地产相对估值会得到提升。”

    他们通过采用历史PE的方法测算历史房地产股票估值的底部发现，房地产上市公司估值相对于全部A股溢价最低为0.99。历史上触及这一底部有两个时间点，一个为2006年的7月，另一个时间点为2008年9月。历史均值为1.34。截至目前，房地产板块估值溢价为1.2倍，处于历史均值的下方。

　　白宏炜表示，从历史数据来看，地产股票的估值底部出现在2008年9 月，市值/当年净利润在11倍~15倍之间，股价较NAV（净资产价值法）折让约40%~50%，而龙头公司每平米储备的权益市值在2000元/平米左右。截至目前，房地产板块的估值离历史最低水平还差20%~30%左右。

　　但其认为，地产公司的估值难以回到2008年水平，主要原因在于2008年地产公司面临破产压力，而目前地产公司资金充裕，NAV下降空间有限，地产板块估值已经基本见底。

　　此前，中金公司汇总的主流地产公司数据显示，2009年底已售未结收入占2010年预测收入的比重平均预计将达到65%，而且目前A股上市地产公司的资产负债状况也明显好于2007年底和2008年初。特别是主流地产公司2010年业绩锁定程度平均达到69%，确定性强。其资金压力测试模型显示，龙头地产公司 2010年现金支付压力并不大。

　　假设在最严峻情况下（即2010 年公司不新增银行贷款融资并按计划偿付负债、进行土地款支付和资本支出），龙头公司2010年只需要完成25%-40%的销售即可保证期末账面现金大于零；在比较中性的预期下（完成 70%左右的销售），则龙头公司将普遍保持净现金状态，而净负债率基本会在-50%左右。

　　“我们认为当前地产板块估值已经反映了进一步政策调控以及房价下跌的预期，未来继续下跌的空间有限，估计未来一个季度地产股有30%的上涨空间。”白宏炜坚称。

　　对此，爱建证券研究员左红英表示，尽管2月份以来，地产股的表现强于大盘，但其并不具备基本面的支撑因素，更多地来自于超跌后的技术性反弹。行业大背景下，目前对地产股的投资策略依然是短期谨慎，但长期可有选择性的战略性建仓。