QFII打头 外资再度吹响进军地产号角

　　“海外基金已经开始买入中国房地产相关资产了。”

　　一位券商研究机构的负责人对记者这样说。而这个信号，是从资本商场上最神秘的QFII发出的。

　　根据深交所的数据显示，QFII在今年二季度开始大幅加仓房地产股。此外，根据记者从商务部获得的外资投资国内房地产

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　　各方面的讯号都预示着，这一次，狼又来了。

　　外资兵分两路

　　资本市场是实体经济最灵敏的探测仪，而QFII更是在资本市场以先知先觉著称，它早在今年2季度就已经开始了对房地产股票的加仓。

　　根据深交所公布的数据显示，在今年市场纷纷抛售房地产股的背景下，QFII大举增持房地产行业，对房地产业的持股比例为24.79%，持股户数222户，而今年一季度的持股比例仅为18.08%。

　　而根据Wind数据显示，有7家房地产企业成为QFII的重仓股，其中摩根史丹利、瑞银、高华纷纷押宝万科A，其中瑞银独家押宝荣盛发展，在2季度买进511.34万股。

　　“荣盛发展在二、三线城市的土地储备不少，而目前这部分城市的房地产升值较快。”一位北京券商的房地产行业分析师对记者指出。

　　除了在A股先行潜入外，外资在国内房地产实体投资上的投入也开始加速。

　　根据记者获得的商务部数据显示，截至今年7月31日，外商直接投资房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为248.2259亿元，同比上涨10%，其中，截至6月30日的累计总额为203.92亿元，同比上涨4%。

　　此外，商务部数据显示，截至今年7月31日，利用外资进行房地产开发及城镇固定资产开发的投资累计总额为301.5703亿元，同比上涨近11%，其中，截至6月30日的累计总额为249.88亿元，同比上涨近3%。

　　值得注意的是，在该数据中显示，在今年1－5月份，外商直接或间接投资国内房地产开发的资金总额皆低于去年同期，而从6月份开始，该项数据开始飙升，皆超过去年同期，其中七月份增幅更是翻倍。

　　“6、7月份数据变化表明，房地产领域吸收外资的情况在升温。”上述北京券商的房地产行业分析师对记者指出。

　　而一系列外资大鳄的动作，更是证实了数据变化的趋势。

　　近日，新加坡淡马锡集团全资控股子公司新加坡丰树集团宣布，该公司正计划启动一个规模为5亿—10亿美元的地产基金。而此前，丰树旗下的丰树印度－中国基金就以对中国房地产市场的一系列大手笔投资而著名。

　　根据记者查阅该基金的资料显示，丰树中印基金在2008年8月注资了11.57亿美元的资金。而其曾做过两起大型的房地产收购案，分别是2008年以9.14亿元人民币收购原摩托罗拉大厦，而在今年4月份，该基金又以29亿元人民币代价，收购佳程广场。

　　如果加上新建立的基金，淡马锡旗下的丰树集团在国内房地产将投入近20亿美元。

　　此外，继去年黑石集团与上海市政府成立了第一只人民币基金后，今年一月份，凯雷投资在北京设立了一只高达50亿元的人民币基金。而在1月18日，新加坡房地产公司凯德置地宣布，与东方海外签署协议，以22亿美元整体收购东方海外旗下的东方海外发展有限公司100%股权。此次收购的项目中包括了上海、天津、江苏昆山等7个项目，可建楼面面积共计148万平方米。

　　从资本市场到实体经济，外资对房地产的态度是全面快速升温。

　　押注人民币升值

　　外资抄底中国房地产的背后，是在人民币升值预期下，外资期盼中国居民对房地产需求扩大与购买力的增长上。

　　“根据央行发言人近期的多次表态可以发现，人民币升值的预期越来越明朗。”一位北京基金公司的投资总监对记者表示。

　　而齐鲁证券的分析报告显示，从各国发展规律来看，汇率的变动大体和房地产景气程度成正相关关系。货币升值无疑将对本国房地产市场产生积极影响。

　　齐鲁证券分析指出，从外币流入的角度来看，汇率升值初期，大量外币会选择转换为人民币从而享受人民币升值带来的益处。这种行为对房地产的影响主要包括两个方面：第一，外汇占款的增加无疑间接扩大了货币供应量。而货币供应的增大，将直接提高房地产行业的景气程度；第二，由于房地产本身的金融属性，使得房地产成为外币转换成人民币后的主要投资品种。这无疑加大了对房地产市场的需求。

　　齐鲁证券指出，从对本地居民影响来看，升值后人民币购买力无疑将有所扩大。由此伴随而来的收入效应和财富效应将进一步提高本地居民对房地产市场的需求。此外，外资押注的还有中国加速城市化进程带来的房地产需求。

　　“国务院提出到2020年的时候使长三角地区达到小康水平，也就是长江三角洲达到人均1万美金的GDP以上，而现在按照国民倍增计划是5年翻一倍，长江三角洲作为中国经济最发达的地区之一，按照国家观点也要2020年才能达到小康水平，那说明全国离小康差远了，那意味着我们城市化进程还在加速。”上述基金投资总监指出。

　　“目前中国的城市化进程刚刚加快，因此地产业未来发展还存在很大的可能性。大量的人要进城买房子，政府的廉租房和经济适用房只能是解决一部分，很多需求还是要靠商品房解决的。”一位深圳券商的研究所负责人对记者分析。