借道私募基金 外资加速进入房地产

　　进入房地产投资领域的外资，近几个季度呈现快速增长的态势，而由于房地产企业贷款受调控限制等因素，地产私募基金也正在由活跃期进入膨胀期。

　　从国家统计局公布的前三季度全国房地产市场运行情况数据来看，房地产开发投资中利用外资部分的同比增长分别为-33.7%、2.8%、26%，呈快速增长的态势。对于外资投资的迅速增长，在戴德梁行北京估价部董事胡峰看来，主要是因为本轮调控未涉及限外因素，这是快速增长的原因之一。同时，地产私募基金的迅速壮大也为外资投资快速增长提供了一个重要渠道。

　　从地产私募基金的发展规模来看，从3月份开始进入活跃期，而此时由于开发商融资渠道受限，参与到地产私募基金中的资金迅速增加，竞争日趋激烈，至9月份已经入膨胀期。与此同时，私募基金由于其亲自参与项目管理及投资目标更具针对性的特点加之其自身专业的资本运作能力，除了缓解开发商的资金压力，同时也能很好地促进企业自身发展。

　　“作为房地产市场的非传统融资渠道之一，由于其在操作的灵活性、投资策略的保密性以及运用财务杠杆的灵活性等优势，加之自今年5月底国务院批准公布国家发改委的《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》明确提出要加快股权投资基金（PE）制度建设的政策导向支持，地产私募基金在房地产融资市场上将始终占据重要的市场份额。”胡峰表示。

　　由于中国经济持续增长，人民币升值的普遍预期，以及在中国大陆投资房地产的高回报率，使得国际资本普遍看好在中国设立房地产人民币基金。随着人民币基金在融资市场上的份额的逐步增大，外资设立人民币基金也将成为必然趋势。戴德梁行预计，未来将会有超过80%的外资基金会在中国设立人民币基金，而其中绝大部分资金将会进入房地产市场。

　　胡峰表示：“外资基金的进入及扩张，在给开发商提供更多的融资渠道和机会的同时，也给本土的基金造成一定的冲击，随之也造成了金融市场风险的增加。因此，在未来一段时期预期政府将会有针对外资利用的政策出台以降低和监控国际资本市场的冲击，规避可能的金融风险。” 胡峰同时也表示，“外资基金经过多年的运作它的成功经验也是本土基金学习的榜样，特别是内部管理、风险控制、尽职调查要求的详细程度等”。国内一线城市仍旧是外资基金争相投资的重点。外资基金与地方政府的合作在国家出台明确的PE监管政策之前仍是一种较为普遍的方式之一。随着国家对PE制度建设的逐步完善，地产私募基金的发展将会逐步规范化，外资基金在中国市场的发展也会逐步走上健康之路。