全国社保基金以信托产品形式投资保障性住房的第一单，已于上周末（2月26日）在南京启动。这意味着，继财政、银行之后，社保基金也加入了为保障房建设“保驾护航”的队伍。
随着保障性住房建设的加速推进，资金缺乏是目前保障房建设的主要障碍。与此同时，新的融资
模式也逐步走向市场化，包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托融资（REITs）、保险资金投资等。
收益率低于历史平均收益 随着保障性住房建设的加速推进，资金缺乏是目前保障房建设的主要障碍。
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世联地产的报告显示，2011年全国1000万套保障房建设所需资金可能将突破1.3万亿元；而2011年保障房建设可以明确的资金来源有三方面：一是土地出让金的10%～20%，二是中央财政的划拨，三是28个试点城市的住房公积金贷款（收益）支持。
根据世联地产推算，2010年全国土地出让金收入2.7万亿的10%为2700亿；2010年公积金提供了493亿的建设资金，如按增量70%计则今年该项资金规模为838亿；2011年财政拨款约为1300亿，合计为4838亿元，即资金缺口最多达8162亿元。即使地方政府土地出让金划拨达20%，则缺口至少也达5462亿元。
因此，引入符合条件的资金以及融资模式的创新，成为当前保障房建设的工作重点。社保基金以信托产品形式投资保障性住房在国内启动的第一单，亦是支持保障性住房建设的一项创新之举。社保基金的该笔资金，将专项用于支持南京市建设总面积980万平方米、8万套保障性住房。
根据媒体报道，此次社保基金向南京市保障房公司发放的30亿元贷款，是以信托贷款的形式，期限为2年11个月，利率为6.05%（社
保利率5.45%按季度浮动，信托费用率0.18%，担保费率0.42%），由江苏省国际信托有限公司发行，
民生银行提供担保。
目前，1年期和1～3年期的金融机构人民币贷款基准利率分别为6.06%和6.10%。相比之下，社保基金的收益率偏低。而5.45%的年收益率，则仅高于5%的5年期存款基准利率。
根据社保基金2009年度报告显示，截至2009年末，社保基金会管理的基金资产总额7766.22亿元，其中银行存款期末余额为760.89亿元，占比约为10%。该报告并显示，2009年度基金投资收益率16.12％；（社保）基金自成立以来的累计投资收益额2448.59亿元，年均投资收益率为9.75%。
不过，也有评论指出，5.45%的社保利率虽然比5年期存款基准利率5%高，但远低于其年均投资收益率，对社保基金的吸引力并不高。同时，公租房和廉租房的投资周期一般长达数十年，而该信托贷款期限不到3年。
“因此，虽然社保基金的规模高达8000亿到9000亿元的水平，但难以通过信托贷款的形式大量投资于保障房建设。”一市场人士对《每日经济新闻》表示，社保基金对保障房的资金支持模式较难大规模运用。
社保、财政、银行、保险齐助阵 根据国家方针，保障性住房建设的其他资金来源还包括银行贷款、房地产发展商注资及发行债券等。
在1月份的银监会新闻通气会上，工、农、中、交、建五大银行集体表态，在严格控制房地产贷款投放节奏和新增规模的同时，积极支持经济适用房、限价房、公共租赁房、棚户区改造等保障性住房建设。
财政部门亦将积极创新财政支持方式，通过采取财政贴息、政府资本金注入、税费优惠等措施，吸引社会力量参与保障性安居工程建设和运营。
与此同时，新的融资模式也逐步走向市场化，包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托融资（REITs）、保险资金投资等。
建设-移交协议，是指建筑公司不仅有机会承担项目开发，还负责提供项目资金，即房地产发展商注资。根据建建设—移交协议，建筑公司将垫付项目资金，而项目所有人（一般为地方政府）将于项目竣工后2至3年偿还建筑费用和利息。
REITs已经是被呼吁了数年的“创新”。根据相关报道，2010年初在上海及天津试行保障性住房抵押REITs的提案已提交国务院审批。摩根大通董事总经理李晶去年曾撰文指出，REITs将成为保障性住房在财务上可行的潜在资金来源。
此外，鉴于保险业保费收入飞速增长及其长期投资的需求，保监会对保险公司投资房地产已 “开闸”，巨额险资同样可能成为保障性住房的重要资金来源。去年9月3日，保监会允许保险公司在房地产领域最多投资其资产的10%。
数据显示，截至2010年12月末，保险资金可用余额5.04万亿元，较之2009年的3.7万亿元增长了36%。据此，2011年约有5000亿元资金可流入房地产行业，可能涉及保障性住房以及商用物业。
但业内人士并指出，整体收益约在6%上下的保障房投资能否牢牢吸引保险公司，还需各方尤其是地方政府实现投资收益的平衡。
作者：贺麒麟 (来源：每经网－每日经济新闻)
(责任编辑：王旻洁)
来源：每日经济新闻
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