杨少锋：调控风声紧 房价必跌

       嘉宾履历：杨少锋：北京联达四方房地产经纪公司总经理，新浪房产TOP10首席地产评论家、新浪地产年度十大博客。2004年经济日报出版社出版当年励志类畅销书个人传记《天生我才》，在中央台《实话实说》、凤凰卫视《一虎一席谈》、重庆卫视《龙门阵》、湖广传媒《财富中国》等多个节目担任嘉宾。目前任多个地产专业媒体评论家。

北京联达四方房地产经纪公司总经理

　　本报记者 晏耀斌 北京报道

　　在通胀不断吞噬个人财富，楼市调控风声不断加紧的形势下，房价未来走向如何？房地产还能不能成为财富增值的护身符？对此，房地产投资商、资深地产评论人士，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋是个坚定的看空者。

　　《中国经营报》：房价在5月中下旬出现反弹的迹象，你怎么看未来的房价？

　　杨少锋：中国经济已经到了最危险的时候，房地产泡沫已经侵蚀到中国经济的每一个角落，也波及到几乎每一个拥有房产的家庭。房地产行业的命运，已经牢牢地与通胀捆绑在一起。在“战通胀”的政策思路下，无论任大炮是真的“从了”，还是假的“从了”，都给房企指明了唯一的一条路：“莫要死扛，顺应政策降价以换取政策宽容”。

　　但一次次绝处逢生的房产商有些忘乎所以。2007年底到2009年初是近年房企最痛苦的时间，许多房地产企业资金链都到了即将崩裂的程度。可以说，美国的次贷危机救了他们。为了抗击次贷危机的影响，中国开始为期长达3年的宽松货币政策，大量的信贷投放涌向房地产，房地产企业融资容易，购房者贷款容易，于是，调控不到一年，房企就从危机中走出，开始另一轮辉煌的业绩和神话缔造的过程。

　　房价似乎不会降，或者说，降了一定还会涨，开发商们几乎已经形成共识，目前的情况是，对于政府的调控手段，多数开发商都并不理睬，关键在于他们手中有钱，“钱多人胆大”。

　　《中国经营报》：开发商“钱多”，是否说明房价下跌的可能性不大，居民可以通过购置房产来抗通胀？

　　杨少锋：房地产之所以暴利，关键在于资金杠杆的撬动。用自己的资金拿地，施工和供货商的资金盖房，银行贷款维持公司运营，而商品房的预收款则提前把利润套现，使得开发商可以用购房者的资金来进行扩张。

　　但在信贷提高、开发贷从严、通过银信合作获得新增贷款的渠道受阻、上市房企融资需审批、各种资金被严格控制流入房地产行业后，商品房预售款其实已经是开发商唯一一笔可以自由支配的款项。但商品房预收款也正受到政策的监管。如北京规定的预售资金监管使用，将立刻抽走一个房企将近40%的资金，房企面临巨大的资金压力。

　　可以预见，至少在未来一年之内，中国房地产调控的政策将会越来越紧。中央政府的调控措施，将围绕于两个中心环节。第一是改善供求矛盾，通过限购封杀投资和投机需求，通过加大保障性住宅以增加未来竞争和供应。第二是收紧房地产行业的资金链条，在限制银行向房地产行业输血的同时，针对房地产第二融资平台的股市和信托，也将采取前所未有的从紧政策。

　　如果不能从根本上治疗造成房地产过热的各种弊端，中国的房地产必然还是政策市，政策得力则房价降，政策放松则房价涨。

　　《中国经营报》：那么，个人如何判断房地产是否有投资价值？

　　杨少锋：你只要看对一件事，就能掌握房价的涨跌以指导投资：流动性放松则通胀来，房价一定涨；流动性紧缩房企资金链紧张，通缩来则房价跌。

　　开发商从来不会因为房子卖不动而降价，只会因为缺钱而降价。2008年，恒大、碧桂园在广东推出6~7折楼盘时，他们共同面临的一个问题，都是资金链濒临断裂。2011年，这一轮的宏观调控，政府下了前所未有的决心，必须在短期之内让房价回落。降价，第一次成为中央政府调控房地产的目标，而所有政策的核心，正是让开发商“缺钱”。

　　预计从2011年第三季度开始，中国大量的房企将因为资金链危机而濒临困境。这一轮的调控，不仅仅是中小开发商可能被淘汰，一些大中型的房企甚至于上市房企，如果不能看清形势，秉持“现金为王”的经营理念，也将陷入极度危险的境地。