借道REITs基金 千元即可当上“洋房主”(图)

　　随着QDII基金产品的日渐丰富，投资标的越来越多，最近市场上有两只新QDII诺安全球收益不动产基金与鹏华美国房地产基金，都是以海外的REITs作为投资对象。基金研究人士认为，投资REITs的QDII出现弥补了现有QDII的空白，投资海外不动产的门槛大大降低，千元即可当上“洋房主”，更重要的是，有利于国内投资者优化资产组合。

　　投资门槛低至千元

　　众所周知，从2010年4月开始，国内房地产调控力度愈发严厉，近日舆论又风传二三线城市也将进行“限购”，国内房地产投资寒意正浓，部分有实力的投资者便将目光瞄准了海外不动产投资，但因为较高的投资门槛、不易变现、潜在风险等因素困扰，这样的投资者还是少数。业内专家表示，与其进行实物不动产投资，倒不如选择以上市型不动产信托基金为投资标的的QDII基金，投资者仅需投入1000元，就可实现海外不动产投资，轻松当上“洋房主”。

　　好买基金研究中心研究员陆慧天指出，从投资标的的本质来看，诺安全球收益不动产基金与鹏华美国房地产基金并无多大的区别，都是以投资权益型的RE-ITs为主。两只QDII的主要区别在于诺安的投资地域更广，从全球范围内进行投资，有利于在一定程度上分散风险。但由于美国市场上的REITs占到了一半以上，因此诺安的产品还是会和美国市场有比较大的关联度。美国REITs和世界REITs在后金融危机时代（近20个月）的相关系数高达0.96。

　　鹏华基金国际业务部有关人士表示，鹏华美国房地产基金的主要投资标的为美国上市的REITs，投资范围并未限制在该单一市场。“美国REITs市场将是我们该系列产品线布局的起点。从投资价值出发，不同国家和地区的REITs市场各处于不同的周期，例如澳大利亚市场在金融危机中并没有受到很大影响，目前美国房地产处于复苏的阶段，澳大利亚房地产市场却处于大周期的顶部。我们认为美国市场是当下相对最具投资价值的。”

　　长期回报较稳定

　　从历史纵向观察，海外商业房产的租金收益率虽有波动，但总体保持稳定回报。以REITs市场最为发达的美国为例，2000年以来，零售消费类商业房产平均租金收益率维持在10%以上，最低的工业房产2000年以来年均收益率也维持在6%以上。

　　陆慧天指出，最近20年的数据显示，投资美国权益型REITs、标普500指数和纳斯达克指数的总回报分别为8.99倍、3.48倍和4.87倍，REITs的表现最好。从1991年投资开始，一直持有REITs期间只有1998年到2001年的总收益被股票指数超越。因此，长期投资REITs回报还是比较显著的。

　　另外，REITs和各类资产的相关性都不是很高，有其独特的风险收益特征。具体而言，全球REITs和债券市场是负相关的，和股票市场的长期相关性在0.5左右，和商品市场呈弱相关，系数在0.1左右。因此从资产配置的角度看，投资REITs可以优化资产组合，在整体组合承受一定风险的情况下获得更高的回报。

　　不过，陆慧天也提醒说，从短期看，在金融危机时期，REITs的波动率急剧变大，达到40%以上，远大于当时的股票指数，这和当时整个美国房地产市场不景气有直接关系，所以短期投资还是具有一定的风险。

　　适合稳健型投资者

　　众禄基金研究中心廖帅表示，目前国外REITs所投资的房地产非常丰富，包括写字楼、工业厂房、购物中心、饭店、公寓、医疗中心、游乐区等。为降低其投资风险，多数国家都对REITs投资未开发完的房地产或者参与房地产开发建设进行限制。REITs的主要收益来自于租金收入、附加服务收入、物业升值、房地产抵押利息，其中，租金收入占大部分。可见，REITs的收益较为稳定。从海外REITs投资者结构上看，除个人投资者外，还包括众多对投资风险关注度很高的机构投资者，如退休基金、保险公司、商业银行，也包括共同基金等。这从侧面印证这类基金在收益上的稳健性。

　　廖帅认为，国内主投REITsQDII 基金的推出，不仅丰富了国内基金产品市场，更是为国内投资者提供了又一种稳健收益型的投资品种。这类基金产品很适合风险偏好不高的投资者，以及用于优化基金组合的整体投资风险；在震荡市场和下行市场环境中，这类基金的投资价值则显得更为突出。

　　投资海外房地产两种方式比较

　　项目 直投不动产 投资 R EITs

　　投资门槛 较高 低至 1000 元人民币

　　税负 较重 较轻

　　购房手续 较繁琐 很简单

　　流动性 较差 较好

　　收益来源 租金+升值 租金+升值

　　热点问答

　　针对不动产收益基金或REITs基金，本地投资者有不少疑问，为此，我们特意邀请鹏华基金国际业务部的专家来为投资者一一解答。 编者

　　疑问1：有统计称，过去35年，美国房地产协会发的富时美国权益类REITs指数的年化收益率为13.98%，超过了同期美国标普500指数的11.17%。这是否意味着REITs产品不会亏本？此外，2008年REITs的收益率是多少？

　　A：没有人能对基金的业绩做出承诺，也无法确保不会亏本。

　　2008年富时美国权益型REIT指数的收益率为-37.36%，MSCI美国REIT指数收益率为-37.73%，标准普尔指数收益率为-37.00%，表现差距并不明显。但在2009-2010年反弹过程中，美国权益型REIT指数的收益率28.30%，MSCI美国REIT指数收益率为27.93%，标准普尔指数收益率为26.47%，REITs指数在这段时期内的表现相对优于大盘表现。

　　疑问2：对于国内投资者来说，投资REITs的最大风险是什么？

　　A：REITs基金通过自身经营，在符合一定的盈利条件下，可获取稳定的现金流并定期分红，且股息率较高，而从交易上来讲，REITs本身为上市股份公司，其风险收益特征介于债券与股票之间。REITs的价格会随着房地产市场价格起伏而波动，波动幅度某一阶段可能高于股票市场的价格波动水平。

　　对于国内投资者来说可能更关心的是人民币对美元的升值问题。尽管目前人民币对美元的升值预期已经被市场所广泛接受，但从中长期来看，人民币是否一直维持现在的升值预期具有不确定性。事实上，近年来人民币升值的速度大大低于预期。同时，人民币对美元升值过程中可能会出现阶段性贬值。我们会考虑外汇风险的对冲，在有必要的时候可以选择外汇远期等金融工具进行相应的风险规避。

　　疑问3：对于美国房地产市场前景，你们怎么看？

　　A：2010年四季度以来美国房地产市场逐步趋于稳定。支持市场复苏主要因素有：1.美国企业盈利回升；2.房地产价格完成调整，全国住宅房地产平均调整32%，商业房地产平均调整42%。房价收入比、房价租金比均进入合理水平，住房空置率也开始下降；3.美国人口增长领先其他发达国家，对房地产有稳定的需求；4.新增供应非常有限。预期未来的若干年内美国房地产市场会随着美国经济的复苏而回暖。

　　疑问4：美国主权评级遭降低对REITs有没有影响？

　　A：鹏华美国房地产基金基金只投资上市交易的权益类REITs，并不投资抵押型REITs。REITs维持适度的杠杆，其历史资产负债率维持在40%到45%，该比率目前为40%。所以该政策对本基金投资的标的影响相对较小。

　　疑问5：REITs的优势是什么？

　　A：REITs是可考虑的抵抗通胀的投资品种之一。在全球通胀环境下，REITs持有的商业地产本身增值，租金水平随着通胀水平也会定期调高。

　　知多D

　　何谓REITs？

　　REITs是英文RealEstate Investment Trust的缩写(复数为REITs)，即房地产投资信托。从国际范围看，主流意义上的REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。REITs通过组合投资和专家理财实现了房地产经营管理的大众化投资，满足了投资者将大额投资转化为小额投资的需求。

　　海外REITs在性质上等同于基金，既可以封闭运行，也可以上市交易流通。

　　从资金的投资方向和收益来源分析，REITs可以分为权益型、抵押型和混合型三种。其中权益型的占比最大，是目前国际上最主流的品种，例如在美国市场上超过90%的REITs都是权益型的。权益型REITs用募集的资金购买房地产，通过拥有的权益来获取租金和资产增值。抵押型的REITs主要将募集的资金发放房地产贷款，性质接近债券。

　　REITs本身一般很少涉及房地产项目的开发建造，主要业务是房地产项目完工后的管理和租赁等，这一点上和房地产开发类型的上市公司有本质的区别。发达国家的房地产开发项目较少，因此REITs这种管理物业收取租金的方式更受投资者欢迎，估值一般都高于房地产开发商。

　　REITs的特点

　　好买基金研究中心研究员陆慧天指出，REITs最显著的特点就是分红率比较高，一般各国的法律都规定REITs必须将每年收益的90%以上用于分红。近40年权益型REITs的年收益中约有65%来自分红，其余35%来自资产增值。可对比的是标普500指数成分股的投资收益中只有30%来自分红，其余70%全部来自股价的上涨。

　　此外，REITs在公司层面不用缴税，只征收投资者的税款，也有利于投资收益的发放。一般来说，权益型REITs很少亏损，每年红利发放都比较稳定，年分红回报率在8%左右，近几年有所降低。总体看来，购入权益型REITs可以提供给投资者较高且稳定的分红回报。 (来源：新快报)