基金共识达成:减持甚至清空三家传统一线地产股

　　尽管近期多家房企公布了2009年业绩预增公告，并且市场普遍认可目前地产板块估值处于低位，但这仍未挡住机构从房地产板块中撤退的步伐。

　　本报采访获悉，从去年三季度开始，部分基金就已经陆续减持地产股，去年底房地产调控政策频频出台以来，基金在地产股上的配置更是达到新低。万科、保利地产、招商地产这三家传统的一线龙头地产公司成为基金主要减持甚至清空的目标，而在他们所剩不多的地产股中，二、三线地产股成为配置的主流。

　　清空万科、保利、招商

　　去年12月，国务院常务会议提出要“稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，随后到今年1月初，一系列地产相关的调控政策相继出台。

　　本就已对地产板块不看好的基金经理在地产调控会有后续措施、房地产市场成交量会在政策打压下下降和房价有可能下跌的预期下，对地产股看空情绪更是恶化。

　　“去年底房地产调控政策一出台那天我就把剩下的本已不多的龙头地产股全部卖掉。我对地产股尤其是万科、保利这类股票的态度就是一股也不留。”上海某基金公司的一位中小型基金的基金经理称，那段时间他已经陆续卖掉了手中的北京城建和首开股份。目前，他手中仅有的几只地产股全部是二、三线城市的区域性龙头公司股票，约占其管理基金资产净值的2%。

　　同样出于对政策调控的预期，北京一位去年业绩排名前列的基金经理也将其所管理的基金中的地产股比例减持到整个基金资产的4%以下，其仅仅留下了华发股份等几只他所看好的地产股票。

　　事实上，机构对于房地产板块早已看淡。“去年上半年不少基金减持万科，增仓保利和招商。三季度末期开始，保利和招商也被减持。机构们主要是认为万科高速发展的时期已成为过去，保利地产最好的年度是2008、2009年。只有招商地产还稍微好一些，不少人认为其这两年仍有潜力。”上述北京基金经理称。

　　2月初的几个交易日，地产板块有止跌企稳迹象，但多数基金经理对地产板块仍然没有加仓。记者采访了解到，地产股仍然被不少基金经理认为是2010年最不看好的板块之一。“对于地产股我仍然兴奋不起来。”北京一位中型基金公司投资总监称。

　　关注二、三线龙头

　　今年2月初，房地产板块的估值在一些券商研究员看来已经跌到位。一位配置地产股仍然比较多的基金经理也称：“资金肯定会从涨得比较多的板块流向前期跌得多的板块，地产就是超跌的板块之一。”

　　2008年9月份房地产市场最为恐慌的时期，万科的动态PE为12倍，PB为2倍，保利地产和招商地产也处于相同水平。

　　今年1月底，地产行业龙头公司PE大多为15倍，PB为3倍，但与当时不同的是市场预期房价不会再下降。

　　也正是这个原因，招商证券地产行业研究院贾祖国认为，地产板块估值水平其实与2008年相比已经比较接近，目前地产股总体已经处于底部，而且股价已经消化了后续政策及缩量的预期。

　　齐鲁证券1月6日的报告中建议继续关注二、三线地产龙头。也有的券商近期对保利等地产公司建议买入，但多数基金公司并不认同。

　　记者多方采访发现，在仍然持有地产股的基金经理手中，卧龙地产、建发股份等二、三线城市的区域性地产股龙头仍然是主流。

　　在一些基金公司内部的投研部门的会议中，二、三线城市区域性龙头公司成为大家讨论的重点。

　　“前几天我们对地产股的讨论基本不提大公司，主要集中在区域性公司，无论是从地利、人和还是盈利空间，肯定是二三线公司更有优势。”上述北京基金经理称。

　　但机构今年并不会对地产股死心塌地持有。波段操作是部分机构今年对地产股的操作计划。“我们内部投研会也有共识。”上述北京基金经理称，地产股全年应该会有一些交易性机会，但什么时候是买点目前仍然需要观察。

　　虽然近期部分房企年报业绩预增数据喜人，但上述投资总监称：“上市公司的年报反映的是去年的状况，1月份房地产市场成交量同比肯定会上升，因为去年同期太低了。”这些都不足以成为买入的理由，他更关心的是后续政策和3月份的成交量，“去年房地产市场是从3月份开始放量的，今年3月份成交量会同比下降多少就非常关键。”

　　一些基金经理将今年的市场定义为情绪化，国信证券的一位投研部门人士认为，“今年政策比较灵活，因此市场观点变化可能会比较快。”

　　机构普遍预期后续仍会有房地产市场调控政策出台，不过大多数人士认为目前的调控政策只是遏制房价上涨的速度而不是打压房价，并且调控结果究竟如何也无法预知。连房地产行业内人士都持此观点，任志强在其博客中指出，“历史上每一次调控的最终结果都是房价的上涨，已给社会强烈的信号，房价将在此轮调控中再次上涨”。

　　或许这些也正是部分基金认为今年地产股还有交易性机会的理由。