国投瑞银“安心投资 健康生活”昆明站现场实录

　　主持人：陈主任也是国家货币政策、经济政策的智囊团之一，我们非常高兴有这样一个机会跟陈主任有一个交流，从宏观方面，或者是大家的日常生活方面，或者是房产政策都可以。

　　提问：请问一下陈主任，你觉得昆明这个二线城市房价是涨还是降。

　　陈道富：这个问题很难回答，我稍微绕开一点讲，然后再回答。中国现在房地产有什么特点？中国现在房地产三个特点，第一个是处于一种青春的发育期，也就是还没有发育好，还在发展阶段，说白了就是中国房地产现在更多的是新建房子，而且保障性住房还不能满足必要的居住需求，就是市场没有培育好。第二个特点，中国的房地产市场是国民经济的支柱产业，把很多问题纠在一起了，为什么会成为支柱产业？因为房地产的发展是跟城镇化配套的，城镇化在表面上就是表现为房地产的发展，但是还是需要其他的配套，包括就业、社保等等，要形成良性循环才可以。第三中国房地产市场金融属性有所增强，就是不完全是住宅市场，它的金融特性使得房产保值、增值的属性越来越强。

　　在这种情况下，未来的房地产发展主要看城镇化会往哪个方向走，第二个是货币因素来看。我觉得要从人的角度来看城镇化，城镇化的主体是两个，一个是农民工，一个是大学生。我们撇开大学生，就说农民工，现在农民工很难回到农村了，但是到城市里发展，很难形成良性循环，对它来说就是离家有一定的距离，但是离家不是很远的地方，就是二、三线城市提供就业的机会。所以说未来城镇化驱动主要是在二三线城市有一个很快的发展。

　　另外一个，房地产市场金融属性越来越强，就是取决于货币政策，对于昆明来说，你要看看昆明的房地产市场是本地市场还是全国市场，更多是消费型的还是投资型的。对于房地产未来的发展，很关键的就是中国存量货币，中国今年至少投放7.5万亿贷款，这些资金对于房价来说应该是有一定的压力，当前的房地产政策应该是两方面同时入手，一个是抑制需求，另外就是增加供给。抑制需求是短期的政策，这个是以行政手段为主的抑制，需要市场的力量来配合，需要在发展中解决结构性的问题以后，才能把这个抑制成为投机市场需求的抑制。在这个方面，我觉得供地还有房地产政策能不能坚持适度宽松是非常重要的。

　　提问：陈主任你好，货币政策适度宽松对通货膨胀有什么影响？对老百姓的生活有什么影响？

　　陈道富：中国现在是非常关注粮食的价格，非常关注CPI，CPI关注的就是一个最基本的生活需求，至少要保障最基本的生活需求在老百姓的承受范围，这条是不会破的。为了抑制这个东西，如果过快上涨，大家可以看到，上一轮CPI的快速上涨，应该是06年底开始，这个不仅是货币政策，还包括其他很多的手段，各种手段都在同时用，这是一个底线，中国不能容忍CPI过快上涨。

　　第二，货币政策在增量上是很紧的。对于增量来说，其实是控制的很紧，现在主要的问题是存量货币，要解决的就是怎么消化这部分的货币。从一般来说，消化存量货币有四个渠道，当然现在中国也不断的用各种各样的措施，包括通过区域发展，城镇化的发展，经济规模的扩大来消化货币，然后通过人民币的国际化也能够消化货币，企事业通过一些行政的手段来降低货币周转的速度，就是货币1块跟1块是不一样的，货币转起来是有用的，一定是在动的过程中发挥作用，就是在动的过程中设置坎，包括买房增加了很多的条件，就是增加了使用钱的难度，就当是物资短缺的时候，你除了用钱以外，还得有票是一样的，就是你用钱来买，还要有一定的调整。银行也是一样的，就是减缓货币的速度，就是用行政的手段，还有一方面最不好的方法就是经济低迷，经济低迷的时候货币就转不动了。再有一个就是通货膨胀和价格泡沫，就是所有的商品价格突然涨起来了，就是你的钱不值钱了。通过其他的手段来避免这些情况，就是要尽可能的平稳，不断的扩大规模，不断的想办法，我觉得存量的货币对于中国来说确实是一个风险。

　　主持人：也就是说，老百姓可能未来一段时间感觉到物价还处在一个缓慢上涨的过程中，但是中国政府会尽力的来调控。

　　陈道富：这个收入上涨跟利息率是有关系的。就是说CPI关系到老百姓的基本生活需求，我认为中国的CPI衡量不了所有物价上涨的因素，但是就是衡量了最基本的生活需求的商品价格。通货膨胀概念是不一样的，有些人讲CPI，有些人讲房价，有些人讲所有的价格，这个看谁来看。就是说CPI对于一般老百姓，就是吃穿住行用方面的。

　　提问：通货膨胀是不是不可避免，跟我们基金投资有什么关系？

　　陈道富：一般来说有一个概念叫做通过金融投资来规避通胀风险，但是具体来说通胀风险分为两类，一类是预期到的，一类是未预期到的。如果是预期到的，通过金融投资是规避不了的，比如说大家都预期房价要涨10%以上，你明天去买，马上就在10%以上，这个就是预期内的通货膨胀。我觉得预期内的通货膨胀，至少你在这点上是规避不了的，唯一能规避的就是未预期的通货膨胀，或者说你预期的通货膨胀跟其他人预期的不一样，这些可以规避的。所以说我觉得就是这两类的通货膨胀，如果你觉得自己预期的通货膨胀比市场的通货膨胀还要高的话，你可以用基金投资来规避。

　　主持人：让我们用掌声感谢陈主任精彩的演讲，谢谢！